Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer – Anleitung & Tipps

Die Grundsteuer ist eine wesentliche finanzielle Verpflichtung für Immobilienbesitzer. Eine zentrale Rolle bei der Berechnung dieser Steuer spielt die Wohnfläche der Immobilie. Eine exakte und korrekte Berechnung der Wohnfläche ist daher von entscheidender Bedeutung. Fehler oder Ungenauigkeiten in dieser Berechnung können zu einer unangemessen hohen oder zu niedrigen Steuerlast führen. Dies macht deutlich, warum es so wichtig ist, sich nicht blind auf die Flächenangaben aus Kaufverträgen oder Bauunterlagen zu verlassen. Diese Dokumente können veraltet sein oder die Flächen nicht nach den aktuellen rechtlichen Vorgaben erfassen.

Wichtigkeit der unabhängigen Überprüfung

Die Übernahme ungeprüfter Flächenangaben kann zu signifikanten Abweichungen in der Grundsteuerberechnung führen. In vielen Fällen basieren die in Kaufverträgen oder Bauunterlagen angegebenen Flächen auf veralteten oder nicht standardisierten Berechnungsmethoden. Diese können von den aktuellen gesetzlichen Anforderungen, insbesondere der Wohnflächenverordnung (WoFlV), abweichen. Eine unabhängige Überprüfung und Berechnung der Wohnfläche gemäß den aktuellen Richtlinien ist daher unerlässlich, um eine korrekte und faire Grundsteuerbelastung zu gewährleisten.

Rechtlicher Rahmen

Die Berechnung der Wohnfläche für die Grundsteuer ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt, was zu einer gewissen Komplexität führt. Im Zentrum steht jedoch häufig die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die als allgemeiner Leitfaden für die Berechnung der Wohnfläche dient. Diese Verordnung definiert, welche Flächen zur Wohnfläche zählen und wie sie zu messen sind. Es ist wichtig zu verstehen, dass die WoFlV in den meisten Bundesländern als Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche im Rahmen der Grundsteuererklärung dient.

Die Wohnflächenverordnung bietet eine detaillierte Anleitung zur Berechnung der Wohnfläche. Sie umfasst Vorschriften zur Messung von Raumgrößen und zur Berücksichtigung verschiedener Raumtypen. Beispielsweise werden Balkone, Terrassen und Wintergärten anders behandelt als reine Wohnräume. Die genaue Kenntnis dieser Vorschriften ist entscheidend, um eine korrekte und gesetzeskonforme Wohnflächenberechnung sicherzustellen.

Praxistipp

Für Immobilienbesitzer, deren Gebäude bereits vor 2004 nach der II. Berechnungsverordnung berechnet wurde und die seitdem keine baulichen Veränderungen erfahren haben, bietet sich eine praktische Möglichkeit: Sie können diese bestehenden Berechnungen in ihre Grundsteuererklärung übernehmen. Es ist jedoch zu beachten, dass sich diese ältere Berechnungsmethode in einigen Punkten von der aktuellen Wohnflächenverordnung unterscheidet. Insbesondere bei der Behandlung von Balkonen und Terrassen kann dies zu geringfügigen Nachteilen führen. Daher ist es ratsam, die Möglichkeit einer Neuberechnung nach der WoFlV in Betracht zu ziehen, um potenzielle steuerliche Nachteile zu vermeiden.

Schritt 1: Nicht zur Wohnfläche gehörende Räume

Ein wesentlicher Aspekt der Wohnflächenberechnung ist das Identifizieren von Räumen, die nicht zur Wohnfläche gezählt werden. Diese Unterscheidung ist entscheidend, da nicht alle Flächen eines Gebäudes in die Berechnung der Wohnfläche einfließen. Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und den Richtlinien für die Grundsteuererklärung werden bestimmte Raumtypen explizit ausgeschlossen.

Zu den typischerweise nicht zur Wohnfläche zählenden Räumen gehören:

• Zubehörräume: Dazu zählen Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume, die außerhalb der eigentlichen Wohnung liegen. Auch Waschküchen, Trockenräume, Bodenräume, Heizungsräume und Garagen fallen in diese Kategorie.
• Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts entsprechen: Dies bezieht sich auf Räume, die beispielsweise aufgrund ihrer Höhe, Größe oder Ausstattung nicht als reguläre Wohn- oder Aufenthaltsräume gelten.
• Geschäftsräume: Räume, die ausschließlich oder überwiegend gewerblichen oder beruflichen Zwecken dienen, wie beispielsweise Ladenflächen oder Büros, werden ebenfalls nicht zur Wohnfläche gezählt.

Schritt 2: Ermittlung der Grundfläche

Die Ermittlung der Grundfläche ist ein entscheidender Schritt in der Wohnflächenberechnung. Hierbei geht es darum, die tatsächlichen Maße der Räume, die zur Wohnfläche zählen, zu erfassen. Dieser Schritt erfordert Genauigkeit und Aufmerksamkeit, da er die Basis für die gesamte Berechnung bildet.

Die Grundfläche wird wie folgt ermittelt:

• Ausmessen der Räume: Die Grundfläche der zu berücksichtigenden Räume kann entweder direkt durch Ausmessen oder anhand von Bauzeichnungen bestimmt werden. Es ist wichtig, die lichten Maße zwischen den Bauteilen zu verwenden, also die Maße vom Fußboden bis zur Decke und von Wand zu Wand ohne Berücksichtigung von Einbauten oder Vorsprüngen.
• Berücksichtigung von Bauelementen: Gemäß § 3 Abs. 2 der Wohnflächenverordnung sind bestimmte Bauelemente in die Berechnung einzubeziehen. Dazu gehören beispielsweise Sockelleisten, fest eingebaute Öfen, Heiz- und Klimageräte sowie Einbaumöbel.
• Ausschluss bestimmter Flächen: Einige Flächen sind von der Berechnung auszuschließen. Dazu zählen nach § 3 Abs. 3 WoFlV unter anderem Schornsteine, Treppen mit mehr als drei Steigungen, Treppenabsätze sowie Türnischen.

Schritt 3: Berechnung der Wohnfläche

Nachdem die Grundflächen der relevanten Räume ermittelt wurden, folgt der nächste entscheidende Schritt: die Berechnung der Wohnfläche. Diese Berechnung berücksichtigt verschiedene Faktoren, die sich auf die endgültige Wohnfläche auswirken.

Die Berechnung erfolgt nach folgenden Kriterien:

1. Voll zu berücksichtigende Flächen: Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern werden in der Regel vollständig zur Wohnfläche gezählt. Dies umfasst die meisten regulären Wohnräume.
2. Teilweise zu berücksichtigende Flächen: Bei Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von einem Meter bis unter zwei Metern wird die Grundfläche nur zur Hälfte angerechnet. Dies betrifft häufig Dachgeschossräume mit Dachschrägen.
3. Nicht zu berücksichtigende Flächen: Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter werden in der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt.
4. Besondere Raumtypen: Für bestimmte Raumtypen gelten spezielle Regelungen. Beispielsweise werden Wintergärten (unbeheizt), Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume in der Regel zur Hälfte angerechnet. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu 25%, maximal jedoch zu 50% angerechnet.

Schritt 4: Ermittlung der Nutzflächen im Bundesmodell

Im Bundesmodell der Grundsteuererklärung wird die Behandlung von Nutzflächen speziell geregelt. Diese Nutzflächen sind Gebäudeflächen, die weder als Wohn- noch als Zubehörräume klassifiziert werden. Dazu zählen beispielsweise betrieblich genutzte Werkstätten, Büro- oder Verkaufsräume. Die korrekte Ermittlung dieser Flächen ist für die Wohnflächenberechnung im Bundesmodell von besonderer Bedeutung.

Die Vorgehensweise zur Ermittlung der Nutzflächen unterscheidet sich je nach Art des Wohngrundstücks:

1. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungseigentum: Bei diesen Immobilientypen sind die Nutzflächen der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) hinzuzurechnen. Dies bedeutet, dass auch Räume, die gewerblich genutzt werden, als Teil der Wohnfläche betrachtet werden.
2. Mietwohngrundstücke: Bei Mietwohngrundstücken werden Nutzflächen separat ausgewiesen. Sie fallen in die niedrigste Wohnflächengruppe und müssen in der Grundsteuererklärung gesondert angegeben werden.

Beispiele zur Veranschaulichung:

• Ein Mehrfamilienhaus in Berlin mit 90% Wohnflächen und 10% eines Ladengeschäfts: Die 10% für das Ladengeschäft gelten als Nutzflächen und müssen in der Grundsteuererklärung des Mietwohngrundstücks separat ausgewiesen werden.
• Ein Einfamilienhaus in Düsseldorf, das zu 80% zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und zwei vermietete Geschäftsräume umfasst: Die Geschäftsräume werden in der Grundsteuererklärung als Teil der Wohnfläche behandelt, obwohl sie nach der WoFlV nicht als Wohnfläche gelten.