Die Grundstücksfläche ist die gesamte Fläche Ihres Grundstücks laut Grundbuch, die Grundfläche ist nur der Teil davon, den Gebäude und andere bauliche Anlagen überdecken. Beispiel: Auf einem 600 qm großen Grundstück steht ein Haus mit 10 x 12 m Außenmaß. Die Grundstücksfläche beträgt 600 qm, die Grundfläche des Hauses 120 qm. Wie groß die Grundfläche höchstens sein darf, legt der Bebauungsplan mit der Grundflächenzahl (GRZ) fest.
Infografik: Grundstücksfläche und Grundfläche auf einem Grundstück
Grundstücksfläche: das ganze Grundstück laut Grundbuch, hier 600 qm
Grundfläche Haus: überbaute Fläche nach Außenmaßen, hier 120 qm
Garage, Zufahrt: zählen auch zur Grundfläche, dürfen die GRZ aber um bis zu 50 % überschreiten
Terrasse: wird je nach Bauamt dem Haus zugerechnet
Der Unterschied auf einen Blick
Grundstücksfläche
Grundfläche
Was ist gemeint?
die ganze Fläche innerhalb der Grundstücksgrenzen
die Fläche, die Gebäude und bauliche Anlagen überdecken
Wo steht der Wert?
Grundbuch und Liegenschaftskataster (Flurstück)
Lageplan und Bauantrag, ermittelt aus den Außenmaßen
Wie gemessen?
amtlich vermessen, waagerecht projiziert
Außenkante der Außenwände, von oben betrachtet
Wofür wichtig?
Kaufpreis, Grundsteuer, Bezugsgröße für GRZ und GFZ
Die Grundstücksfläche ist die Fläche des Flurstücks oder der Flurstücke, die zu Ihrem Grundstück gehören. Sie steht im Grundbuch (Bestandsverzeichnis) und im Liegenschaftskataster. Bebaute und unbebaute Teile zählen gleichermaßen dazu, also Haus, Garten, Zufahrt und Wege.
Für die Berechnung der erlaubten Grundfläche zählt nicht immer die ganze Grundstücksfläche. Maßgebend ist nach § 19 Abs. 3 BauNVO nur der Teil, der im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Gehört zu Ihrem Grundstück zum Beispiel ein 40 qm großer Streifen, der als künftige Straßenfläche oder als private Grünfläche festgesetzt ist, rechnen Sie bei 600 qm nur mit 560 qm.
Tipp: Verlassen Sie sich nicht auf die Angabe im Exposé. Die verbindliche Fläche steht im Grundbuchauszug oder im Auszug aus dem Liegenschaftskataster, den Sie beim Kataster- oder Vermessungsamt erhalten.
Grundfläche: was zählt
Die Grundfläche ist der Anteil des Grundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt wird (§ 19 Abs. 2 BauNVO). Gemessen wird die Fläche von oben, an der Außenkante der Außenwände, inklusive Putz und Dämmung. Ein Haus mit 10,00 x 12,00 m Außenmaß hat also 120 qm Grundfläche, egal ob es ein oder zwei Geschosse hat.
Immer dabei: Wohnhaus, Anbauten, Erker und Wintergärten, die bis zum Boden reichen.
Dabei, aber mit Überschreitungsspielraum: Garagen, Carports, Stellplätze mit Zufahrten, Nebenanlagen wie Gartenhaus oder Pool sowie unterirdische Anlagen wie Tiefgaragen.
Je nach Bauamt: Terrassen, Balkone auf Stützen und größere Dachüberstände. Angebaute Terrassen werden häufig dem Haus zugerechnet.
Nicht dabei: Rasen, Beete und unbefestigte Gartenflächen.
Im Plan7Architekt geplant: Haus und Grundstück in 2D und 3D, so sehen Sie Grundfläche und Grundstücksfläche im selben Plan
So hängen beide zusammen: die Grundflächenzahl (GRZ)
Die GRZ verbindet beide Flächen. Sie gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut werden darf:
zulässige Grundfläche = Grundstücksfläche x GRZ
Bei 600 qm und einer GRZ von 0,4 darf das Haus also 240 qm Grundfläche haben. Garagen, Stellplätze mit Zufahrten und Nebenanlagen dürfen diesen Wert um bis zu 50 Prozent überschreiten, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8, sofern der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt. Im Beispiel sind das insgesamt 360 qm.
Grundstück
GRZ
Haus max.
mit Garage, Zufahrt max.
350 qm
0,4
140 qm
210 qm
500 qm
0,3
150 qm
225 qm
600 qm
0,4
240 qm
360 qm
800 qm
0,25
200 qm
300 qm
300 qm
0,6
180 qm
240 qm (Grenze 0,8)
Mit dem folgenden Rechner prüfen Sie Ihre eigene Planung: Grundstück, GRZ, Haus, Terrasse, Garage und Zufahrt eintragen, und Sie sehen sofort, ob alles passt und wie viel Garten übrig bleibt.
Grundflächen-Rechner: Wie viel darf ich bebauen?Aus Grundstücksfläche und GRZ die zulässige Grundfläche berechnen, Haus, Terrasse, Garage, Zufahrt und Nebengebäude eintragen und sofort sehen, was noch frei ist und wie viel Garten bleibt.
1. Grundstück und Bebauungsplan
2. Haus (Außenmaße der Außenwände)
3. Garage, Zufahrt und Nebenanlagen (qm)
Berechnung nach Baunutzungsverordnung (BauNVO, Deutschland): Zulässige Grundfläche = maßgebende Grundstücksfläche x GRZ (§ 19 Abs. 2). Maßgebend ist die Fläche des Baugrundstücks im Bauland hinter der Straßenbegrenzungslinie (§ 19 Abs. 3). Garagen, Stellplätze mit Zufahrten, Nebenanlagen und unterirdische Anlagen dürfen die zulässige Grundfläche um bis zu 50 Prozent überschreiten, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8, wenn der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt (§ 19 Abs. 4). Ob Terrassen, Balkone oder Dachüberstände mitzählen, handhaben Bauämter unterschiedlich. Ohne Bebauungsplan richtet sich die Bebauung nach der Umgebung (§ 34 BauGB). Orientierung, keine Rechtsberatung. Österreich und die Schweiz arbeiten mit eigenen Kennzahlen (Bebauungsgrad, Überbauungsziffer).
Grundfläche ist nicht Wohnfläche und nicht Bruttogrundfläche
Das Wort Grundfläche taucht in drei Regelwerken mit unterschiedlicher Bedeutung auf. Für dasselbe Haus ergeben sich deshalb ganz verschiedene Zahlen:
Infografik: Ein Haus, vier Flächenangaben
Beispiel: Einfamilienhaus, 10 x 12 m Außenmaß, Erdgeschoss und Obergeschoss, Grundstück 600 qm
Grundstücksfläche
600 qm
ganzes Grundstück laut Grundbuch
Grundfläche (BauNVO)
120 qm
überbaute Fläche, einmal gezählt, ergibt GRZ 0,2
Bruttogrundfläche (DIN 277)
240 qm
alle Geschosse nach Außenmaßen, 2 x 120 qm
Wohnfläche (WoFlV)
ca. 180 qm
lichte Maße innen, ohne Wände und Treppe
Grundfläche nach BauNVO: die überbaute Fläche auf dem Grundstück. Sie zählt einmal, egal wie viele Geschosse das Haus hat.
Grundflächen nach DIN 277: Flächen je Geschoss, zum Beispiel die Brutto-Grundfläche (BGF) als Summe aller Geschosse nach Außenmaßen, die Netto-Raumfläche (NRF) innerhalb der Wände und die Konstruktions-Grundfläche (KGF) der Wände und Stützen. Mit BGF und NRF rechnen Architekten Kosten und Kennwerte.
Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung: die tatsächlich bewohnbare Fläche innen, mit Abzügen bei Dachschrägen. Sie ist für Miete, Kaufpreis pro qm und Förderung entscheidend.
Typische Fehler bei der Planung
Mit der Wohnfläche statt mit den Außenmaßen rechnen: Ein Haus mit 150 qm Wohnfläche auf zwei Geschossen hat nicht 75 qm Grundfläche, sondern wegen der Wände eher 90 bis 95 qm.
Garage und Zufahrt vergessen: Eine Doppelgarage mit 36 qm und eine 8 m lange Zufahrt mit 48 qm verbrauchen zusammen 84 qm vom Überschreitungsspielraum.
GRZ und GFZ verwechseln: Die Geschossflächenzahl (GFZ) begrenzt die Summe der Geschossflächen, nicht die überbaute Fläche. Wie beide zusammenspielen, zeigt der Beitrag GRZ und GFZ beim Hausbau.
Nur auf die GRZ schauen: Selbst wenn die Grundfläche passt, muss das Haus innerhalb von Baufenster und Abstandsflächen liegen.
Grundstück rund um das Haus im Plan7Architekt geplant: Zufahrt, Wege, Terrasse und Garten im 3D-Modell
Österreich und Schweiz
Die BauNVO und die GRZ gelten nur in Deutschland. In Österreich legen Bebauungspläne meist einen Bebauungsgrad (überbaute Fläche im Verhältnis zur Bauplatzfläche) und eine Bebauungsdichte fest, die Regeln unterscheiden sich je nach Bundesland. In der Schweiz übernehmen das kantonale und kommunale Vorschriften mit Kennzahlen wie der Überbauungsziffer und der Ausnützungsziffer. Auch in Deutschland können Landesbauordnungen und der konkrete Bebauungsplan abweichende Regeln enthalten, im Zweifel gibt das Bauamt Auskunft.
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