Was ist der umbaute Raum eines Hauses? – Aufklärung

Der umbaute Raum eines Hauses ist ein zentraler Begriff in der Architektur und Immobilienbewertung. Er bezeichnet das Volumen eines Gebäudes, das sich aus der Multiplikation von Höhe, Breite und Länge ergibt. Diese Größe ist entscheidend für verschiedene Aspekte des Bauwesens und der Immobilienbewertung.

Definition und historischer Hintergrund

Der Begriff “umbauter Raum” stammt ursprünglich aus dem Jahr 1950 und wurde später durch den Begriff “Brutto-Rauminhalt” (BRI) ersetzt. Trotz dieser terminologischen Änderung bleibt der Begriff “umbauter Raum” in der Praxis relevant. Er findet Anwendung in der Wirtschaftlichkeitsrechnung, der Verkehrswertberechnung, im Kreditwesen, in der Fachliteratur und im allgemeinen Sprachgebrauch. Der umbaute Raum einer Immobilie bezieht sich auf das Volumen, das bei einem Rohbau durch die äußeren Abmessungen des Gebäudes definiert wird.

Berechnung des umbauten Raumes

Die Berechnung des umbauten Raumes erfolgt durch die separate Messung jedes Geschosses eines Gebäudes. Bei Immobilien ohne Keller beginnt die Messung an der Geländeoberfläche, bei Gebäuden mit Keller an der Oberkante des Kellerfußbodens. Verputzte Immobilien werden um zwei Prozent für den Verputz reduziert. Nicht ausgebaute Dachräume bleiben unberücksichtigt, während ausgebaute Dachgeschosse bis zur Dacheindeckung einbezogen werden. Ein typisches Rechenbeispiel könnte so aussehen: Für das Dachgeschoss und das Erdgeschoss wird jeweils eine Länge von 10 Metern, eine Breite von 12 Metern und ein Faktor von 2,8 angenommen, was zu einem umbauten Raum von jeweils 336 m³ führt. Für einen Keller mit einer Fläche von 120 m² und einem Faktor von 2,4 ergibt sich ein umbauter Raum von 288 m³. Insgesamt beträgt der umbaute Raum des Beispiels 960 m³.

Faktoren, die den umbauten Raum beeinflussen

Verschiedene Faktoren beeinflussen die Berechnung des umbauten Raumes. Dazu gehören die Anzahl und Art der Geschosse, die Einbeziehung von Kellern und Dachgeschossen sowie der Abzug für Verputz. Nicht anrechenbare Elemente sind Außentreppen, Dachgauben, Eingangsüberdachungen, Schornsteinstöcke sowie Balkon- und Terrassenbrüstungen.

Umbauter Raum und Immobilienbewertung

Der umbaute Raum spielt eine wichtige Rolle bei der Verkehrswertermittlung von Immobilien. Im Sachwertverfahren wird der Wert des umbauten Raumes zur Bestimmung des Sachwerts der Immobilie herangezogen. Dabei werden Abschreibungen und der Marktanpassungsfaktor berücksichtigt. Alternativ kann auch die Bruttogrundfläche für die Berechnung verwendet werden.

Kostenaspekte des umbauten Raumes

Die Kosten für den umbauten Raum variieren je nach Objekt. Ohne Baunebenkosten liegen die Preise pro Kubikmeter zwischen 200 und 350 Euro. Bei schlüsselfertigen Bauten können die Kosten zwischen 400 und 420 Euro pro Kubikmeter betragen. Diese Werte sind jedoch stark von regionalen Gegebenheiten und der spezifischen Ausführung des Gebäudes abhängig. Beim Verkauf einer Immobilie werden jedoch meist die Preise pro Quadratmeter Wohnfläche als Vergleichsbasis herangezogen.