Hauskauf: Grundriss/Bauplan nicht vorhanden – was tun?

Fehlt beim Hauskauf der Grundriss, bitten Sie den Verkäufer um eine schriftliche Vollmacht und sehen Sie die Bauakte beim Bauamt ein: Dort liegen bei genehmigten Häusern meist die Genehmigungspläne mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten. Gibt es keine Unterlagen, messen Sie das Haus selbst auf oder lassen es aufmessen. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn Sie wissen, ob der heutige Zustand genehmigt ist und die angegebene Wohnfläche stimmt.

Warum der fehlende Plan ein Risiko ist

• Die Wohnfläche lässt sich nicht prüfen. Bei 3.000 Euro pro qm kosten 10 qm zu viel angegebene Fläche 30.000 Euro. Die Gebäudenutzfläche aus dem Energieausweis ist keine Wohnfläche, sie liegt meist deutlich darüber.
• Umbauten ohne Genehmigung bleiben unentdeckt. Typisch sind ausgebaute Dachgeschosse, Wohnräume im Keller, Anbauten und Wintergärten. Nur der Vergleich von Bauakte und heutigem Zustand zeigt, was genehmigt ist. Fehlt eine Genehmigung, kann das Bauamt einen nachträglichen Antrag verlangen oder die Nutzung untersagen; wie das abläuft, steht im Beitrag Nutzungsänderung nachträglich beantragen.
• Die Bank braucht Unterlagen. Für die Finanzierung verlangen Banken in der Regel Grundrisse, eine Wohnflächenberechnung und Fotos. Wie Sie diese Unterlagen selbst erstellen, lesen Sie unter Grundriss für die Bank selbst erstellen.
• Umbauten werden teurer. Ohne Pläne wissen Sie nicht, welche Wände tragen und wo Leitungen verlaufen.

Tipp: Fragen Sie den Verkäufer schriftlich, ob ihm nicht genehmigte Umbauten bekannt sind, und besprechen Sie mit dem Notar, wie das im Kaufvertrag festgehalten wird.

Bauakte einsehen: so gehen Sie vor

1. Zuständige Stelle finden: Das Bauaktenarchiv liegt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde, also beim Bauamt der Stadt oder des Landkreises.
2. Vollmacht besorgen: Einsicht bekommt nur der Eigentümer oder wer eine schriftliche Vollmacht von ihm hat. Bringen Sie Vollmacht, Ausweiskopie des Eigentümers, Adresse und Flurstücksnummer mit.
3. Termin oder Antrag: Viele Ämter nehmen Anfragen per E-Mail oder Online-Formular an. Kopien und Scans kosten je nach Amt eine Gebühr.
4. Inhalt prüfen: Baugenehmigung, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Lageplan, oft auch Statik und Wohnflächenberechnung. Vergleichen Sie jeden Raum mit dem heutigen Zustand.

Bei sehr alten Häusern oder nach Archivverlusten fehlt die Akte manchmal ganz. Die Regeln zur Einsicht unterscheiden sich je nach Bundesland; in Österreich und der Schweiz liegen die Baupläne bei der Baubehörde der Gemeinde.

Grundriss selbst aufmessen: was Sie messen müssen

Sie brauchen einen Laser-Entfernungsmesser, einen Zollstock, Papier und einen Helfer. Zeichnen Sie zuerst jedes Geschoss als grobe Handskizze und tragen Sie die Maße direkt ein.

• Wandlängen jedes Raums, immer im Uhrzeigersinn, auf den Zentimeter.
• Diagonalen in jedem Raum, um schiefe Winkel zu erkennen.
• Wanddicken an Tür- und Fensteröffnungen, Außenwände getrennt von Innenwänden.
• Fenster und Türen: Breite, Höhe, Abstand zur Ecke und Brüstungshöhe.
• Raumhöhen und bei Dachschrägen die Stellen, an denen 1 m und 2 m Höhe erreicht werden.
• Treppe: Steigungen zählen, Geschosshöhe und Lauflänge messen.
• Außenmaße des Hauses als Kontrolle: Innenmaße plus Wanddicken müssen aufgehen.

Wenn Sie das Aufmaß beauftragen, kostet es bei einem Einfamilienhaus je nach Größe und Genauigkeit grob 500 bis 1.500 Euro. Für die Kaufentscheidung reicht ein sorgfältiges eigenes Aufmaß fast immer.

Wohnfläche aus dem Aufmaß berechnen

Für Kaufpreis und Bank zählt die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung. Sie rechnen dabei mit den Innenmaßen der Räume und wenden diese Anteile an:

Gerade bei ausgebauten Dachgeschossen weicht die Exposé-Angabe oft deutlich ab. Mit dem Wohnflächenrechner rechnen Sie Ihre gemessenen Räume direkt nach diesen Regeln um.

Den fehlenden Grundriss mit Plan7Architekt Pro erstellen

Mit Plan7Architekt Pro machen Sie aus Ihrem Aufmaß einen sauberen Plan. Haben Sie aus der Bauakte nur einen alten Papierplan, importieren Sie ihn als Bild, zum Beispiel als Scan oder Foto, und zeichnen ihn nach. Sie setzen Wände, Fenster und Türen mit Ihren gemessenen Maßen, die automatische Raumerkennung berechnet Raumflächen und Wohnfläche, und Schnitte und Ansichten entstehen automatisch aus dem Modell. Mit Bemaßung, Maßstab 1:100 und Plankopf drucken Sie die Pläne aus oder geben sie als PDF an Bank und Notar oder als DWG/DXF an Ihren Architekten. Geplante Umbauten probieren Sie gleich in 3D aus. Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung finden Sie unter Grundriss nachzeichnen.

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