Hausbau Baunebenkosten im Überblick

Baunebenkosten sind alle Ausgaben beim Hausbau, die nicht in den reinen Baupreis des Hauses fließen: Gebühren, Gutachten, Anschlüsse, Versicherungen und Finanzierungskosten. Wer sie unterschätzt, gerät schnell in eine Finanzierungslücke.

Kurz beantwortet: Die Baunebenkosten beim Hausbau liegen meist bei etwa 15 bis 20 % der reinen Baukosten. Kauft man zusätzlich ein Grundstück, kommen die Kaufnebenkosten dafür hinzu, je nach Bundesland und Makler etwa 10 bis 15 % des Grundstückspreises. Bei einem Haus für 400.000 Euro sollten Sie also grob 60.000 bis 80.000 Euro für Nebenkosten einplanen, plus Grundstücksnebenkosten.

Hausbau Nebenkosten im Überblick

Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Posten mit üblichen Spannen. Die tatsächlichen Beträge hängen von Bundesland, Grundstück, Hausgröße und Bauweise ab.

Kostenart	Wofür	Übliche Spanne
Grunderwerbsteuer	Steuer auf den Grundstückskauf	etwa 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises
Notar und Grundbuch	Beurkundung, Eintragung, Grundschuld	etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
Maklerprovision	Vermittlung des Grundstücks	meist etwa 3 bis 7 %, regional verschieden
Vermessung	Lageplan, Grob- und Feinabsteckung	meist etwa 1.000 bis 3.000 Euro
Bodengutachten	Tragfähigkeit und Grundwasser prüfen	meist etwa 500 bis 2.000 Euro
Baugenehmigung	Gebühren der Bauaufsicht	meist einige Hundert bis wenige Tausend Euro
Architekt, Statik, Energienachweis	Planung, Tragwerk, Wärmeschutz	je nach Leistungsumfang stark unterschiedlich
Erschließung und Hausanschlüsse	Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation, ggf. Gas	meist etwa 5.000 bis 15.000 Euro, teils mehr
Erdarbeiten und Aushub	Baugrube, Abtransport, Entsorgung	mehrere Tausend Euro, bei Keller deutlich mehr
Baustrom und Bauwasser	Versorgung während der Bauphase	meist etwa 1.000 bis 3.000 Euro
Gutachter und Vertragsprüfung	Baubegleitung, Abnahme, Bauvertrag	meist etwa 1.000 bis 4.000 Euro
Versicherungen	Bauherrenhaftpflicht, Bauleistung, Feuerrohbau	einige Hundert Euro für die Bauzeit
Finanzierungskosten	Bereitstellungszinsen, Grundschuld, Schätzgebühren	abhängig von Darlehen und Bauzeit
Außenanlagen	Zufahrt, Terrasse, Zaun, Garten	häufig 10.000 Euro und mehr

Kaufnebenkosten für das Grundstück

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf des Grundstücks an. Den Satz legt jedes Bundesland selbst fest, er liegt etwa zwischen 3,5 und 6,5 %. Wichtig für Bauherren: Kaufen Sie Grundstück und Haus als zusammenhängendes Paket von einem Anbieter, kann das Finanzamt die Steuer auch auf die Baukosten erheben. Ob das in Ihrem Fall droht, klären Sie am besten vor der Unterschrift mit einem Steuerberater.

Notar und Grundbuch

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, das Grundbuchamt trägt Sie als Eigentümer ein. Hinzu kommt meist die Eintragung einer Grundschuld für die Bank. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt und liegen zusammen meist bei etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.

Maklerprovision

Wird das Grundstück über einen Makler vermittelt, fällt eine Provision an. Sie liegt meist zwischen 3 und 7 % inklusive Mehrwertsteuer, die Höhe und die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer sind regional unterschiedlich. Grundstücke direkt von der Gemeinde oder vom Eigentümer sparen diesen Posten.

Baunebenkosten vor Baubeginn

Vermessung und Bodengutachten

Ein Vermessungsingenieur erstellt den amtlichen Lageplan für den Bauantrag und steckt das Haus vor Baubeginn auf dem Grundstück ab. Das Bodengutachten zeigt, wie tragfähig der Baugrund ist und ob Grundwasser oder Altlasten zu erwarten sind. Es kostet meist nur einige Hundert bis etwa 2.000 Euro, kann aber deutlich teurere Überraschungen bei Gründung und Keller verhindern.

Planung, Statik und Baugenehmigung

Für die Baugenehmigung brauchen Sie Bauantragspläne, eine Statik und einen Nachweis nach Gebäudeenergiegesetz. Beim Architektenhaus sind diese Leistungen Teil des Honorars, das sich meist an der HOAI orientiert und je nach Umfang einen spürbaren Anteil der Baukosten ausmacht. Bei Fertighaus- und Bauträgerangeboten sind sie oft im Preis enthalten, aber nicht immer vollständig. Prüfen Sie das im Angebot genau. Die Gebühren der Baubehörde richten sich nach Bausumme und Bundesland.

Je genauer Ihre Vorstellungen vor dem ersten Gespräch sind, desto weniger Planungsrunden zahlen Sie. Mit einer Hausplaner-Software wie Plan7Architekt können Sie Grundriss, Geschosse und Dachform vorab maßstabsgetreu entwerfen und Anbietern als Grundlage für vergleichbare Angebote geben.

Erschließung und Hausanschlüsse

Ist das Grundstück noch nicht erschlossen, erhebt die Gemeinde Erschließungsbeiträge für Straße und Kanal. Unabhängig davon zahlen Sie die Hausanschlüsse an Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation, bei Bedarf auch Gas oder Fernwärme. Üblich sind etwa 5.000 bis 15.000 Euro, bei langen Leitungswegen auch mehr. Fragen Sie die Kosten früh bei Gemeinde und Versorgern an.

Abriss von Altbauten

Steht auf dem Grundstück noch ein altes Gebäude, kommen Abriss und Entsorgung hinzu. Je nach Größe und Schadstoffen wie Asbest können das mehrere Tausend bis Zehntausende Euro sein.

Nebenkosten während der Bauphase

Erdarbeiten, Baustrom und Bauwasser

Aushub, Abtransport und Entsorgung des Bodens sind in vielen Hausangeboten nur teilweise oder gar nicht enthalten. Bei einem Keller steigen diese Kosten deutlich. Für Baustrom und Bauwasser brauchen Sie provisorische Anschlüsse, die über die ganze Bauzeit Kosten verursachen.

Bauvertragsprüfung und Baugutachter

Ein Fachanwalt oder Bauherrenberater prüft den Bauvertrag vor der Unterschrift, meist für einige Hundert bis etwa 1.500 Euro. Ein unabhängiger Sachverständiger begleitet die wichtigen Bauabschnitte und die Abnahme. Beides kostet zusammen oft wenige Tausend Euro und deckt Mängel auf, solange sie noch günstig zu beheben sind.

Versicherungen

Die Bauherrenhaftpflicht schützt bei Schäden, die Dritte auf der Baustelle erleiden, und kostet für die Bauzeit meist nur wenige Hundert Euro. Die Bauleistungsversicherung deckt Schäden am Rohbau durch Sturm, Vandalismus oder Diebstahl fest eingebauter Teile. Eine Feuerrohbauversicherung ist oft beitragsfrei in der späteren Wohngebäudeversicherung enthalten.

Finanzierungskosten

Beim Hausbau wird das Darlehen in Raten nach Baufortschritt ausgezahlt. Für den noch nicht abgerufenen Betrag verlangen viele Banken nach einer zinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen. Dazu kommen Zinsen auf die bereits ausgezahlten Teilbeträge, während Sie oft noch Miete zahlen. Verzögert sich der Bau, steigen beide Posten.

Oft vergessene Posten

Diese Kosten tauchen in vielen Angeboten nicht auf und sollten im Budget eine eigene Zeile bekommen:

• Außenanlagen wie Zufahrt, Terrasse, Zaun, Rasen und Bepflanzung
• Garage oder Carport, falls nicht im Hauspreis enthalten
• Küche, Lampen und Einbauschränke
• Umzug und doppelte Wohnkosten während der Bauzeit
• Grundsteuer ab dem Grundstückskauf
• Hausnummer, Briefkasten, Müllbehälter und kleine Gemeindegebühren

So planen Sie die Baunebenkosten

1. Rechnen Sie pauschal mit etwa 15 bis 20 % der Baukosten und ersetzen Sie die Pauschale nach und nach durch echte Angebote.
2. Fragen Sie beim Hausanbieter schriftlich nach, welche der oben genannten Posten im Preis enthalten sind.
3. Planen Sie zusätzlich einen Puffer für Unvorhergesehenes ein, meist etwa 5 bis 10 % der Bausumme.
4. Bezahlen Sie die Nebenkosten möglichst aus Eigenkapital. Viele Banken erwarten das und bieten dann bessere Konditionen.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hausbau?

Meist etwa 15 bis 20 % der reinen Baukosten. Hinzu kommen beim Grundstückskauf die Kaufnebenkosten mit etwa 10 bis 15 % des Grundstückspreises.

Was gehört zu den Baunebenkosten beim Hausbau?

Vor allem Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Vermessung, Bodengutachten, Baugenehmigung, Planung und Statik, Hausanschlüsse, Erdarbeiten, Versicherungen, Gutachter und Finanzierungskosten.

Sind Baunebenkosten im Hauspreis enthalten?

In der Regel nur teilweise. Selbst bei Komplettangeboten fehlen häufig Bodengutachten, Erdarbeiten, Hausanschlüsse und Außenanlagen. Lassen Sie sich die Leistungen schriftlich auflisten.

Kann man Baunebenkosten mitfinanzieren?

Grundsätzlich ja, viele Banken verlangen dann aber höhere Zinsen oder lehnen eine Vollfinanzierung ab. Günstiger ist es meist, die Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen.