Gehört der Keller zur Nutzfläche? – Aufklärung

Die Frage, ob ein Keller zur Nutzfläche eines Gebäudes zählt, ist nicht nur für Immobilienbesitzer und Mieter von großer Bedeutung, sondern spielt auch in der Immobilienbewertung eine wesentliche Rolle. Die Antwort darauf ist jedoch nicht so einfach, wie es auf den ersten Blick scheinen mag. Sie hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Art des Kellers, seine Beschaffenheit und Nutzungsmöglichkeiten. In diesem Artikel werden wir uns eingehend mit dieser Frage beschäftigen und versuchen, eine klare Antwort zu geben.

Definitionen und Grundlagen

Um die Frage zu beantworten, ob der Keller zur Nutzfläche gehört, müssen wir zunächst die Begriffe “Wohnfläche” und “Nutzfläche” definieren. Die Wohnfläche umfasst alle Räume eines Gebäudes, die zu Wohnzwecken genutzt werden können. Dazu gehören typischerweise Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad und Flur. Die Nutzfläche hingegen bezieht sich auf die Gesamtfläche eines Gebäudes, die für verschiedene Zwecke genutzt werden kann, einschließlich Wohnzwecken. Sie umfasst neben der Wohnfläche auch andere Flächen wie Keller, Dachböden, Garagen und technische Räume.

Unterschiede zwischen Wohn- und Nutzfläche

Die Unterscheidung zwischen Wohn- und Nutzfläche ist besonders wichtig, wenn es um rechtliche und finanzielle Aspekte geht, wie zum Beispiel bei der Berechnung der Mietfläche oder beim Verkauf einer Immobilie. Während die Wohnfläche direkt mit dem Wohnkomfort und der Lebensqualität verbunden ist, hat die Nutzfläche oft einen praktischen oder wirtschaftlichen Nutzen. Keller können je nach ihrer Beschaffenheit und Nutzung entweder als Teil der Wohnfläche oder als Teil der Nutzfläche betrachtet werden.

Gesetzliche Grundlagen zur Wohnflächenberechnung

Wohnflächen-Verordnung (WoFIV)

Die Wohnflächen-Verordnung (WoFIV) ist ein entscheidendes Regelwerk in Deutschland, das seit Anfang 2004 in Kraft ist. Sie legt genau fest, welche Bereiche einer Wohnung oder eines Hauses in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden dürfen. Nach dieser Verordnung zählen typischerweise Küche, Bad, Wohn- und Esszimmer, Schlafzimmer sowie Flure zur Wohnfläche. Interessanterweise werden Balkone und Terrassen nur anteilig berücksichtigt. Wichtig ist hierbei, dass nicht die gesamte Grundfläche des Gebäudes zur Wohnfläche zählt.

Für Keller gilt nach der WoFIV, dass sie nicht zur Wohnfläche gehören, es sei denn, sie sind zu Wohnzwecken ausgebaut und entsprechen bestimmten Anforderungen, wie einer angemessenen Deckenhöhe. Dies bedeutet, dass ein herkömmlicher, nicht ausgebaute Keller in der Regel nicht als Teil der Wohnfläche angesehen wird.

Berechnung nach DIN 277

Eine Alternative zur WoFIV bietet die DIN 277, die unter dem Titel “Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau” bekannt ist. Diese Norm wird häufig von Eigentümern bevorzugt, da sie eine großzügigere Berechnung der Wohnfläche ermöglicht. Nach DIN 277 werden Balkone, Terrassen und auch Dach- sowie Kellerräume komplett zur Wohnfläche hinzugerechnet. Dies kann zu höheren Mieteinnahmen führen, da die berechnete Wohnfläche größer ist.

Die DIN 277 teilt die Flächen eines Gebäudes in Verkehrs-, Funktions- und Nutzfläche auf. Für Mieter kann dies bedeuten, dass beispielsweise Wohnungen im Dachgeschoss oder mit ausgebauten Kellerräumen eine deutlich höhere Mietfläche aufweisen, was sich in den Kosten niederschlägt.

Spezifischer Fokus: Der Keller

Kriterien, die bestimmen, ob ein Keller zur Nutzfläche zählt

Die Klassifizierung eines Kellers als Nutzfläche hängt von mehreren Faktoren ab. Zunächst ist die bauliche Beschaffenheit des Kellers entscheidend. Ein Keller, der zu Wohnzwecken ausgebaut wurde, kann unter bestimmten Umständen zur Wohnfläche zählen. Dazu gehört, dass der Keller über ausreichende Fensterflächen für Tageslicht verfügt, eine angemessene Raumhöhe aufweist und heizbar ist.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die tatsächliche Nutzung des Kellers. Wird der Keller beispielsweise als Hobbyraum, Büro oder Gästezimmer genutzt und erfüllt die baulichen Anforderungen, kann er zur Wohnfläche gezählt werden. Ist der Keller hingegen lediglich ein Lagerraum oder ein Ort für die Unterbringung technischer Anlagen, zählt er zur Nutzfläche, aber nicht zur Wohnfläche.

Unterschiedliche Bewertung von Kellern in der Wohnflächen-Verordnung und DIN 277

Die Wohnflächen-Verordnung und die DIN 277 bewerten Keller unterschiedlich. Nach der WoFIV zählen Keller in der Regel nicht zur Wohnfläche, es sei denn, sie sind entsprechend ausgebaut und genutzt. Die DIN 277 hingegen ist großzügiger und neigt dazu, Kellerräume generell zur Wohnfläche hinzuzurechnen, sofern sie bewohnbar sind.

Diese unterschiedlichen Bewertungen können signifikante Auswirkungen auf die Berechnung der Wohnfläche und damit auf die Miet- oder Verkaufspreise einer Immobilie haben. Es ist daher wichtig für Eigentümer und Mieter, die spezifischen Regelungen und ihre Anwendung zu verstehen.

Praktische Beispiele

Beispiele für Keller, die als Nutzfläche zählen und solche, die nicht zählen

Um die Theorie in die Praxis umzusetzen, betrachten wir einige konkrete Beispiele. Ein typischer, nicht ausgebaute Keller, der hauptsächlich für Lagerzwecke oder als Waschküche genutzt wird, zählt in der Regel nicht zur Wohnfläche. Solche Keller bieten zwar zusätzlichen Raum, erfüllen aber nicht die Kriterien für Wohnzwecke, wie ausreichende Belichtung, Heizung oder angemessene Deckenhöhe.

Anders verhält es sich mit Kellern, die zu Wohnzwecken umgebaut wurden. Ein Keller, der beispielsweise über isolierte Wände, Heizung, Fenster und eine Deckenhöhe von mindestens 2,3 Metern verfügt, kann als zusätzlicher Wohnraum angesehen werden. Wenn dieser Keller als Gästezimmer, Arbeitszimmer oder Spielzimmer genutzt wird, kann er zur Wohnfläche hinzugerechnet werden.

Einfluss der Deckenhöhe und des Ausbaus auf die Klassifizierung

Die Deckenhöhe spielt eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung, ob ein Keller als Wohnfläche zählt. Nach der Wohnflächen-Verordnung müssen Räume eine Mindesthöhe von 2,3 Metern aufweisen, um vollständig als Wohnfläche berechnet zu werden. Räume mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern werden nur teilweise angerechnet, und Flächen mit einer Höhe unter 1 Meter bleiben gänzlich unberücksichtigt.

Der Ausbauzustand des Kellers ist ebenfalls entscheidend. Ein Keller, der lediglich roh und unbeheizt ist, wird in der Regel nicht als Wohnfläche betrachtet. Ein vollständig ausgebauter und beheizbarer Keller mit angemessener Belichtung und Belüftung hingegen kann durchaus als Teil der Wohnfläche angesehen werden.