Hausbau Abschreibung von der Steuer

Wer ein Haus für sich selbst baut, kann die Baukosten nicht von der Steuer absetzen und auch nicht abschreiben. Das gilt für Bauleistungen, Material, Grundstück, Notar und Grunderwerbsteuer. Steuerlich nutzbar sind beim privaten Hausbau meist nur Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen, die nach Fertigstellung und Einzug anfallen, sowie Sonderfälle wie eine vermietete Einliegerwohnung oder eine Photovoltaikanlage. Eine echte Abschreibung (AfA) der Baukosten gibt es nur, wenn das Haus oder ein Teil davon vermietet wird.

Privaten Hausbau steuerlich absetzen: Was geht und was nicht?

Entscheidend ist die Nutzung. Steuerlich wird ein selbst genutztes Eigenheim als private Lebenshaltung behandelt, deshalb sind die Herstellungskosten keine Werbungskosten. Erst wenn mit dem Gebäude Einkünfte erzielt werden, etwa durch Vermietung, werden die Baukosten über die Jahre abgeschrieben.

Kostenart	Selbst genutzter Neubau	Vermieteter Neubau
Baukosten des Gebäudes	nicht absetzbar	über die AfA verteilt
Grundstück	nicht absetzbar	nicht abschreibbar
Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer	nicht absetzbar	anteilig Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten
Bauzinsen	nicht absetzbar	als Werbungskosten absetzbar
Handwerker nach Fertigstellung	20 % der Arbeitskosten, begrenzt	als Werbungskosten absetzbar

Neubau steuerlich absetzen: Warum die Baukosten nicht zählen

Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen gilt nur für Arbeiten in einem bestehenden Haushalt. Maßnahmen, die beim Neubau bis zur Fertigstellung anfallen, gelten als Neubaumaßnahmen und sind ausgeschlossen. Dazu zählen der Rohbau, der Innenausbau bis zur Bezugsfertigkeit und der erstmalige Hausanschluss.

Anders sieht es aus, sobald das Haus bewohnt wird. Arbeiten, die danach beauftragt werden, können wie in jedem anderen Haushalt begünstigt sein. Wer also bestimmte Gewerke nicht zwingend vor dem Einzug braucht, kann sie bewusst später einplanen. Ob eine Arbeit noch zur Neubaumaßnahme zählt, hängt vom Einzelfall ab, deshalb lohnt hier eine kurze Abstimmung mit dem Steuerberater.

Typische Beispiele nach dem Einzug

• Anlegen oder Umgestalten des Gartens, Pflasterarbeiten für Terrasse und Wege
• Malerarbeiten, Bodenbeläge oder Einbauten, die erst nach dem Einzug erfolgen
• Errichtung eines Carports oder Zauns auf dem bereits bewohnten Grundstück
• Wartung von Heizung, Wärmepumpe oder Lüftungsanlage

Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen

Handwerkerleistungen

Bei Handwerkerleistungen mindern 20 % der Arbeitskosten direkt die Einkommensteuer. Der Abzug ist auf 1.200 Euro pro Jahr begrenzt, das entspricht Arbeitskosten von 6.000 Euro. Materialkosten zählen nicht mit. Voraussetzung sind eine Rechnung, in der Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten getrennt vom Material ausgewiesen sind, und eine Zahlung per Überweisung. Barzahlungen werden nicht anerkannt.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Für haushaltsnahe Dienstleistungen wie Gartenpflege, Reinigung, Winterdienst oder Fensterputzen gelten ebenfalls 20 % der Arbeitskosten, hier bis zu 4.000 Euro Steuerermäßigung pro Jahr. Auch hier gelten Rechnung und Überweisung als Voraussetzung. Beide Höchstbeträge stehen nebeneinander zur Verfügung.

Tipp: Arbeiten auf mehrere Jahre verteilen

Da die Höchstbeträge jährlich gelten, kann es sinnvoll sein, größere Arbeiten nach dem Einzug auf zwei Kalenderjahre zu verteilen. Maßgeblich ist das Jahr der Zahlung, nicht das der Rechnung.

Beispiel: Familie Schmidt

Familie Schmidt zieht im Juni in ihr neues Haus. Im Oktober lässt sie die Fassade streichen, im Dezember legt ein Gartenbaubetrieb die Terrasse und den Garten an. Beide Arbeiten werden getrennt abgerechnet und überwiesen. Die Arbeitskosten aus beiden Rechnungen kann die Familie in der Steuererklärung angeben, hätte sie dieselben Arbeiten vor dem Einzug ausführen lassen, wären sie Teil der Neubaumaßnahme gewesen.

Hausbau Abschreibung bei Vermietung: So funktioniert die AfA

Wird das neue Haus vermietet, gehören die Herstellungskosten des Gebäudes zu den Kosten, die über die Absetzung für Abnutzung verteilt werden. Für Wohngebäude, die seit 2023 fertiggestellt werden, beträgt die lineare AfA meist 3 % pro Jahr, also rund 33 Jahre. Für neue Mietwohngebäude mit Baubeginn in einem bestimmten Zeitfenster gibt es zusätzlich eine degressive AfA, unter Umständen auch eine Sonderabschreibung. Welche Variante passt, sollten Sie mit einem Steuerberater klären.

Wichtig: Der Grundstücksanteil wird nie abgeschrieben. Daneben sind Bauzinsen, Finanzierungsnebenkosten, Grundsteuer, Versicherungen und laufende Instandhaltung als Werbungskosten absetzbar.

Teilweise Vermietung: die Einliegerwohnung

Wer eine Einliegerwohnung baut und vermietet, kann den darauf entfallenden Teil der Baukosten abschreiben und die Zinsen anteilig absetzen. Die Aufteilung erfolgt meist nach Wohnfläche, gemeinsam genutzte Flächen werden entsprechend zugeordnet. Hilfreich ist ein Grundriss, aus dem klar hervorgeht, welche Räume zur vermieteten Einheit gehören. Mit Plan7Architekt lassen sich solche Grundrisse mit Bemaßung für jedes Geschoss inklusive Keller zeichnen und als PDF an Steuerberater oder Finanzierer weitergeben.

Sonderfälle beim privaten Hausbau

Photovoltaikanlage

Kleinere Photovoltaikanlagen auf Einfamilienhäusern sind seit 2023 in der Regel von der Einkommensteuer befreit, zudem fällt beim Kauf meist keine Umsatzsteuer an. Für die Anlage selbst gibt es dadurch weder Abschreibung noch zu versteuernde Erträge. Bei größeren Anlagen oder gewerblicher Nutzung können andere Regeln gelten.

Arbeitszimmer

Wer im neuen Haus ein häusliches Arbeitszimmer nutzt, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Pauschale oder anteilige Kosten geltend machen. Ob und in welcher Höhe das möglich ist, hängt von der beruflichen Situation ab.

Ältere Steuerjahre

Auch wer nach Regeln für frühere Jahre sucht, etwa „Neubau steuerlich absetzen 2015“: Der Grundsatz war damals derselbe. Baukosten für ein selbst genutztes Haus waren nicht absetzbar, Handwerkerleistungen nach Fertigstellung schon. Ältere Bescheide lassen sich nur innerhalb enger Fristen ändern.

Häufige Fragen

Kann man einen privaten Hausbau steuerlich absetzen?

Die Baukosten eines selbst genutzten Hauses nicht. Absetzbar sind meist nur Arbeitskosten für Handwerker und haushaltsnahe Dienstleistungen, die nach dem Einzug anfallen.

Kann man einen Neubau abschreiben?

Nur wenn er vermietet wird. Dann wird der Gebäudeanteil der Herstellungskosten über die AfA verteilt, bei neuen Wohngebäuden meist mit 3 % pro Jahr.

Sind Handwerkerrechnungen beim Neubau absetzbar?

Nicht, solange die Arbeiten zur Neubaumaßnahme gehören. Arbeiten nach Fertigstellung und Einzug können begünstigt sein, sofern Rechnung und Überweisung vorliegen.

Wer hilft bei der Einordnung?

Steuerberater und Lohnsteuerhilfevereine klären, welche Kosten im konkreten Fall anerkannt werden. Dieser Text ersetzt keine Steuerberatung.