Abgeschlossenheitserklärung: wann wird sie benötigt?

Die Abgeschlossenheitserklärung ist ein zentrales Dokument im Bereich des Immobilienrechts, das vor allem bei der Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in einzelne Wohneinheiten eine entscheidende Rolle spielt. Sie ist eine amtliche Bescheinigung, die von der zuständigen Baubehörde ausgestellt wird und bestätigt, dass jede Wohnung oder Einheit in einem Gebäude baulich von den anderen getrennt ist. Diese Trennung ist nicht nur physischer Natur, sondern umfasst auch Aspekte wie Schallschutz, Brandschutz und eigenständige Zugangsmöglichkeiten.

Wann wird eine Abgeschlossenheitserklärung benötigt?

Die Notwendigkeit einer Abgeschlossenheitserklärung tritt in der Regel dann auf, wenn Sie planen, einzelne Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses zu verkaufen. Ohne diese Erklärung ist eine rechtlich einwandfreie Aufteilung und der Verkauf von einzelnen Wohneinheiten nicht möglich. Die Abgeschlossenheitserklärung ist ein Teil der Teilungserklärung, die beim Amtsgericht eingereicht wird und die Grundlage für die Eintragung der einzelnen Wohnungen als eigenständige Einheiten im Grundbuch bildet. Ohne sie kann keine klare rechtliche Trennung der Wohneinheiten erfolgen, was für den Verkauf und die eigenständige Nutzung der Wohnungen unerlässlich ist.

Bedeutung im Kontext der Teilungserklärung

Die Abgeschlossenheitserklärung ist ein integraler Bestandteil der Teilungserklärung, einem Dokument, das für die Aufteilung eines Grundstücks oder Gebäudes in mehrere Eigentumseinheiten erforderlich ist. Die Teilungserklärung legt fest, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum, Teileigentum oder Gemeinschaftseigentum sind. Ohne eine gültige Abgeschlossenheitserklärung kann eine Wohnung oder ein Teil des Gebäudes nicht als separates Eigentum im Grundbuch eingetragen werden. Dies ist besonders wichtig, wenn Wohnungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses verkauft oder rechtlich voneinander getrennt werden sollen.

Relevanz für Eigentümer und Käufer

Für Eigentümer, die beabsichtigen, Teile ihres Mehrfamilienhauses zu verkaufen, ist die Abgeschlossenheitserklärung unverzichtbar. Sie ermöglicht erst die rechtliche Grundlage für den Verkauf einzelner Wohnungen. Für Käufer wiederum bietet die Abgeschlossenheitserklärung die Sicherheit, dass die erworbene Wohnung rechtlich eindeutig abgegrenzt und als eigenständige Einheit anerkannt ist. Dies ist nicht nur für den Kaufprozess selbst relevant, sondern auch für zukünftige Regelungen, beispielsweise bei der Instandhaltung oder bei Umbaumaßnahmen.

Beantragung der Abgeschlossenheitserklärung

Die Beantragung einer Abgeschlossenheitserklärung ist ein wesentlicher Schritt im Prozess der Immobilienteilung. Dieser Vorgang erfordert ein Verständnis darüber, wer die Erklärung beantragen kann, wo dies geschieht und welche Besonderheiten in verschiedenen Bundesländern zu beachten sind.

Wer kann die Abgeschlossenheitserklärung beantragen?

Die Beantragung der Abgeschlossenheitserklärung kann durch verschiedene Parteien erfolgen. In erster Linie ist es der Eigentümer oder die Eigentümerin des Mehrfamilienhauses, der oder die diese Erklärung beantragt. Es ist jedoch auch möglich, dass ein bevollmächtigter Rechtsanwalt oder eine andere vom Eigentümer bevollmächtigte Person diesen Antrag stellt. Diese Flexibilität in der Beantragung ermöglicht es Eigentümern, den Prozess effizient und entsprechend ihrer individuellen Situation zu gestalten.

Wo und wie wird die Abgeschlossenheitserklärung beantragt?

Die Abgeschlossenheitserklärung wird in der Regel beim zuständigen Bauamt beantragt. Der Antrag umfasst das Ausfüllen eines Formulars, das bei vielen Bauämtern auch online verfügbar ist. In diesem Antrag müssen die Eigentümer detaillierte Informationen über die Immobilie und die einzelnen Wohneinheiten bereitstellen. Es ist wichtig, dass alle Angaben korrekt und vollständig sind, um Verzögerungen oder Ablehnungen zu vermeiden.

Unterschiedliche Regelungen in verschiedenen Bundesländern

Es ist zu beachten, dass die genauen Vorschriften und Verfahren zur Beantragung einer Abgeschlossenheitserklärung von Bundesland zu Bundesland variieren können. In einigen Bundesländern wird die Bescheinigung beispielsweise nicht von der Baubehörde, sondern von einem öffentlich bestellten Bausachverständigen ausgestellt. Daher ist es für Eigentümer ratsam, sich vorab genau über die spezifischen Anforderungen und Prozesse in ihrem Bundesland zu informieren.

Erforderliche Unterlagen für die Beantragung

Für die Beantragung einer Abgeschlossenheitserklärung sind verschiedene Unterlagen erforderlich. Diese Dokumente dienen dazu, die baulichen Gegebenheiten und die Einhaltung der erforderlichen Vorschriften nachzuweisen. Die genaue Liste der benötigten Unterlagen kann je nach zuständiger Behörde variieren, aber es gibt einige grundlegende Dokumente, die in der Regel erforderlich sind.

Liste der benötigten Dokumente und Pläne

Zu den Standardunterlagen, die für die Beantragung einer Abgeschlossenheitserklärung benötigt werden, gehören:

1. Antragsformular: Dieses ist oft bei den Bauämtern erhältlich und kann in einigen Fällen auch online ausgefüllt werden.
2. Lageplan des Mehrfamilienhauses: Der Lageplan sollte aktuell sein (in der Regel nicht älter als sechs Monate) und einen Maßstab von 1:1000 oder 1:500 aufweisen.
3. Aufteilungsplan der Immobilie: Der Aufteilungsplan muss detailliert alle Gebäudeteile, Nebengebäude und sonstige Anlagen darstellen. Er sollte Grundrisse, Schnitte und Ansichten beinhalten und klar aufzeigen, wie Wohn- und Teileigentum sowie Sonder- und Gemeinschaftseigentum zueinander liegen.

Wichtigkeit der Aktualität und Detailliertheit der Unterlagen

Es ist von entscheidender Bedeutung, dass alle eingereichten Pläne und Dokumente aktuell und detailliert sind. Dies gilt insbesondere für Bestandsimmobilien, bei denen Änderungen vorgenommen wurden. Aktuelle und präzise Unterlagen sind nicht nur für die erfolgreiche Beantragung der Abgeschlossenheitserklärung wichtig, sondern dienen auch als Grundlage für eventuelle zukünftige Diskussionen oder Streitigkeiten unter den Eigentümern.

Bauliche Voraussetzungen für eine Abgeschlossenheitserklärung

Um eine Abgeschlossenheitserklärung erfolgreich zu beantragen, müssen bestimmte bauliche Voraussetzungen erfüllt sein. Diese Kriterien stellen sicher, dass jede Wohneinheit als eigenständiger Wohnraum fungieren kann und den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Notwendige Ausstattung einer Wohnung

Eine grundlegende Voraussetzung für die Abgeschlossenheitserklärung ist, dass jede Wohneinheit so ausgestattet sein muss, dass sie problemlos als Wohnraum genutzt werden kann. Dies bedeutet, dass jede Wohnung über grundlegende Einrichtungen wie ein Bad, eine Toilette und eine Kochgelegenheit verfügen muss. Zusätzlich sollte mindestens ein Wohn- oder Schlafraum vorhanden sein. Diese Ausstattung gewährleistet, dass die Wohnung als unabhängige Wohneinheit funktionieren kann.

Anforderungen an Wärme- und Schallschutz

Ein weiteres wichtiges Kriterium ist der angemessene Wärme- und Schallschutz. Die Decken und Wände jeder Wohneinheit müssen so beschaffen sein, dass sie einen ausreichenden Schutz vor Lärm und Temperaturschwankungen bieten. Dies ist nicht nur für den Komfort und die Privatsphäre der Bewohner wichtig, sondern auch ein gesetzliches Erfordernis.

Brandschutzvorschriften

Die Einhaltung der gesetzlichen Brandschutzvorschriften ist eine weitere wesentliche Bedingung für die Erteilung einer Abgeschlossenheitserklärung. Dies umfasst unter anderem die Installation von Feuermeldern, die Verwendung von feuerresistenten Materialien in der Bauweise und die Sicherstellung geeigneter Fluchtwege.

Abschließbarer Zugang zu jeder Wohnung

Schließlich muss jede Wohneinheit über einen abschließbaren Zugang verfügen. Dies bedeutet, dass jede Wohnung eigenständig zugänglich und sicher verschließbar sein muss, um die Privatsphäre und Sicherheit der Bewohner zu gewährleisten.

Sonderfall Teileigentum

Neben dem klassischen Wohneigentum gibt es in Mehrfamilienhäusern oft auch Räumlichkeiten, die gewerblich genutzt werden, wie beispielsweise Ladengeschäfte. Diese Form des Eigentums wird als Teileigentum bezeichnet und unterliegt besonderen Regelungen, insbesondere wenn es um die Abgeschlossenheitserklärung geht.

Definition und Unterschiede zum Wohneigentum

Teileigentum bezieht sich auf Räumlichkeiten innerhalb eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken, sondern für gewerbliche oder berufliche Aktivitäten genutzt werden. Diese Art von Eigentum unterscheidet sich vom Wohneigentum hinsichtlich seiner Nutzung und den damit verbundenen rechtlichen Anforderungen. Während Wohneigentum primär auf das Wohnen ausgerichtet ist, dient Teileigentum kommerziellen Zwecken, wie beispielsweise Büros, Praxen oder Einzelhandelsgeschäften.

Besonderheiten bei der Abgeschlossenheitserklärung für gewerblich genutzte Räume

Für die Abgeschlossenheitserklärung von Teileigentum gelten ähnliche Grundprinzipien wie für Wohneigentum, jedoch mit einigen spezifischen Anpassungen. Auch hier muss die räumliche Trennung von anderen Einheiten des Gebäudes gewährleistet sein. Darüber hinaus müssen gewerblich genutzte Räume über eine abschließbare Tür verfügen und die allgemeinen Brandschutz- und Schallschutzbestimmungen erfüllen. Ein weiteres wichtiges Kriterium ist, dass der gewerblich genutzte Raum über eine Toilette verfügen muss.