Was ist die Wohnfläche eines Hauses? – Aufklärung

Die Wohnfläche eines Hauses ist ein entscheidender Faktor bei der Bewertung von Immobilien, sei es für den Verkauf, die Vermietung oder die Versicherung. Sie definiert den Teil eines Gebäudes, der tatsächlich bewohnbar ist. Eine exakte Berechnung der Wohnfläche ist daher unerlässlich, um rechtliche und finanzielle Probleme zu vermeiden.

Grundlagen der Wohnflächenberechnung

Definition und Abgrenzung der Wohnfläche

Die Wohnfläche umfasst die Summe aller Räume eines Hauses, die ausschließlich zum Wohnen oder Schlafen genutzt werden. Dazu gehören Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küchen, Bäder und ähnliche Räumlichkeiten. Nicht zur Wohnfläche zählen hingegen unbeheizte Keller, Dachböden, Garagen und ähnliche Nebenräume.

Unterschied zwischen Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche

Die Wohnfläche ist Teil der Nutzfläche, die zusätzlich auch nicht zum Wohnen genutzte Räume wie Keller oder Dachböden umfasst. Die Grundfläche hingegen bezieht sich auf die gesamte Fläche des Gebäudes, einschließlich der Wände und anderer nicht nutzbarer Bereiche.

Methoden der Wohnflächenberechnung

Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die WoFlV ist die gängigste Methode zur Berechnung der Wohnfläche in Deutschland. Sie berücksichtigt nur die Flächen, die zu einer Wohnung gehören, und legt fest, wie mit Besonderheiten wie Dachschrägen oder Balkonen umgegangen wird.

1. Grundflächenberechnung: Die Wohnfläche umfasst die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Dazu zählen Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küchen, Bäder, Flure, Abstellräume innerhalb der Wohnung, geschlossene und beheizbare Wintergärten sowie Schwimmbäder.
2. Anrechnung von Balkonen, Terrassen und Loggien: Diese Außenflächen werden in der Regel nur teilweise zur Wohnfläche gezählt. Üblich ist eine Anrechnung von 25% ihrer Fläche, in manchen Fällen und bei besonders hochwertiger Ausstattung können bis zu 50% angerechnet werden.
3. Umgang mit Dachschrägen: Bei Räumen mit Dachschrägen wird die Fläche unterhalb der Schräge abhängig von der Höhe unterschiedlich berechnet. Flächen mit einer Raumhöhe von über zwei Metern werden voll angerechnet, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und unter einem Meter gar nicht.
4. Ausschluss bestimmter Flächen: Nicht zur Wohnfläche zählen Flächen von Hausfluren, nicht ausgebauten Kellern, Heizungs-, Trocken- und Abstellräumen außerhalb der Wohnung, Garagen sowie Geschäftsräumen.
5. Besonderheiten bei Nischen und Vorsprüngen: Nischen und Vorsprünge werden nur dann zur Wohnfläche gezählt, wenn sie eine Tiefe von mindestens 13 Zentimetern haben und bis zum Boden reichen.
6. Berücksichtigung von Schornsteinen, Pfeilern und Säulen: Diese zählen zur Wohnfläche, sofern sie eine Höhe von mehr als 1,50 Metern und eine Grundfläche von maximal 0,1 Quadratmetern haben.
7. Treppen: Raumflächen unter Treppen werden ähnlich wie Dachschrägen behandelt. Bei einer Raumhöhe von über zwei Metern zählen sie voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und unter einem Meter gar nicht.

Zählt zur Wohnfläche (WoFlV)	Zählt nicht zur Wohnfläche (WoFlV)
Wohnzimmer	Unbeheizte Keller
Schlafzimmer	Dachböden (sofern nicht ausgebaut)
Kinderzimmer	Garagen
Esszimmer	Geschäftsräume
Küche	Hausflure
Badezimmer	Heizungsräume außerhalb der Wohnung
Gäste-WC	Trocken- und Abstellräume außerhalb
Flure innerhalb der Wohnung	Balkone, Terrassen, Loggien (nur teilweise und unter bestimmten Bedingungen)
Abstellräume innerhalb der Wohnung
Wintergärten (geschlossen und beheizbar)
Balkone, Terrassen, Loggien (teilweise, oft nur zu 25% oder 50%)

 

DIN 277

Diese Methode unterteilt die Flächen eines Gebäudes in Nutzfläche, technische Funktionsfläche und Verkehrsfläche. Die Wohnfläche nach DIN 277 kann größer ausfallen als nach WoFlV, da sie auch Dachböden und Keller mit einbezieht.

Zählt zur Wohnfläche (DIN 277)	Zählt nicht zur Wohnfläche (DIN 277)
Wohnräume (Wohnzimmer, Schlafzimmer, etc.)	Technische Funktionsflächen
Küchen	Verkehrsflächen (z.B. Flure in Gebäuden)
Badezimmer	Garagen
Esszimmer	Außenanlagen
Kinderzimmer	Nicht ausgebauter Dachboden
Arbeitszimmer	Unbeheizte Keller
Flure innerhalb der Wohnung	Geschäftsräume
Abstellräume innerhalb der Wohnung
Wintergärten (wenn als Wohnraum nutzbar)
Balkone, Terrassen (oft vollständig, abhängig von der Nutzung)
Dachböden (wenn ausgebaut und bewohnbar)

DIN 283 (veraltet)

Obwohl diese Norm zurückgezogen wurde, findet sie in einigen Fällen noch Anwendung, wenn sich beide Parteien darauf einigen. Sie enthält keine Regelungen zu Terrassen, Garagen oder Heizungsräumen.

Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)

Diese veraltete Methode ist nur noch gültig, wenn die Wohnfläche vor dem 31. Dezember 2003 vermessen wurde und es danach keine Umbauten gab. Sie zählt Balkone oder Loggien teilweise zur Wohnfläche.

Berechnung nach WoFlV & DIN 277 im Vergleich

Nehmen wir an, wir haben eine Dachgeschosswohnung mit folgenden Räumlichkeiten:

• Wohnzimmer mit Dachschräge: 20 m²
• Schlafzimmer mit Dachschräge: 15 m²
• Küche ohne Dachschräge: 10 m²
• Bad ohne Dachschräge: 5 m²
• Balkon: 6 m²

Hier ist eine vergleichende Tabelle, die zeigt, wie die Wohnfläche nach WoFlV und DIN 277 berechnet werden könnte:

Raum	Fläche	WoFlV Berechnung	DIN 277 Berechnung
Wohnzimmer mit Dachschräge	20 m²	15 m² (75% angenommen)	20 m²
Schlafzimmer mit Dachschräge	15 m²	11,25 m² (75% angenommen)	15 m²
Küche	10 m²	10 m²	10 m²
Bad	5 m²	5 m²	5 m²
Balkon	6 m²	1,5 m² (25% angenommen)	6 m²
Gesamt		42,75 m²	56 m²

 

Erklärung:

• WoFlV: Bei der Berechnung nach WoFlV werden Flächen unter Dachschrägen oft nur teilweise angerechnet, abhängig von der Höhe der Schräge. Balkone werden in der Regel nur zu einem Teil (hier 25%) angerechnet.
• DIN 277: Diese Norm neigt dazu, Flächen großzügiger zu berechnen. Dachschrägen und Balkone können vollständig zur Wohnfläche gezählt werden, abhängig von ihrer Nutzung.

Die fünf häufigsten Fehler bei der Wohnflächenberechnung

1. Falsche Anrechnung von Balkonen, Terrassen und Loggien: Ein häufiger Fehler ist die inkorrekte Berechnung der Flächen von Balkonen, Terrassen und Loggien. Nach WoFlV werden diese Außenflächen in der Regel nur zu einem Teil (meist 25% oder in besonderen Fällen bis zu 50%) zur Wohnfläche gezählt. Ein Fehler entsteht, wenn diese Flächen entweder vollständig oder gar nicht in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden.
2. Ungenaue Messung bei Dachschrägen: Räume mit Dachschrägen werden oft falsch berechnet. Nach WoFlV zählt die Fläche unter einer Dachschräge voll zur Wohnfläche, wenn die Raumhöhe über zwei Meter beträgt. Liegt die Höhe zwischen einem und zwei Metern, wird sie nur zur Hälfte angerechnet, und unter einem Meter wird sie gar nicht berücksichtigt. Fehler entstehen, wenn diese Abstufungen nicht korrekt angewendet werden.
3. Übersehen von Nischen und Vorsprüngen: Nischen und Vorsprünge, die mindestens 13 Zentimeter tief sind und bis zum Boden reichen, sollten zur Wohnfläche gezählt werden. Ein verbreiteter Fehler ist das Übersehen oder falsche Messen dieser Bereiche, was zu einer ungenauen Wohnflächenberechnung führt.
4. Nichtberücksichtigung von Schornsteinen, Pfeilern und Säulen: Diese Elemente werden oft fälschlicherweise ignoriert oder falsch berechnet. Nach WoFlV zählen sie zur Wohnfläche, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Metern und eine Grundfläche von maximal 0,1 Quadratmetern haben. Fehler entstehen, wenn diese Elemente entweder ganz ausgelassen oder ihre Flächen falsch berechnet werden.
5. Fehlinterpretation der Nutzungsart von Räumen: Ein weiterer Fehler ist die falsche Klassifizierung von Räumen. Nicht alle Räume in einem Gebäude zählen automatisch zur Wohnfläche. Beispielsweise zählen unbeheizte Keller, nicht ausgebaute Dachböden, Garagen und Geschäftsräume nicht zur Wohnfläche. Fehler treten auf, wenn solche Räume fälschlicherweise in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden.

Fazit

Eine korrekte Wohnflächenberechnung ist für Eigentümer, Vermieter und Mieter gleichermaßen wichtig. Sie verhindert rechtliche Streitigkeiten und stellt sicher, dass der Wert einer Immobilie korrekt erfasst wird. Es ist daher essentiell, sich mit den Methoden und häufigen Fehlern vertraut zu machen und gegebenenfalls professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.