Firsthöhe: Was ist das und wie hoch darf mein Haus sein?

Die Firsthöhe ist die Höhe des höchsten Punktes eines geneigten Daches, also der obersten Kante, an der sich die Dachflächen treffen. Wie hoch Ihr Haus werden darf, legt in der Regel der Bebauungsplan fest, oft als maximale Firsthöhe in Metern über einem festgelegten Bezugspunkt. Bei Einfamilienhäusern mit Satteldach liegt die Firsthöhe meist zwischen 8 und 10 Metern, bei Bungalows eher bei 5 bis 6,5 Metern. Gibt es keinen Bebauungsplan, muss sich das Haus in die Höhe der umliegenden Bebauung einfügen.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie die Firsthöhe gemessen wird, wie Sie sie aus Traufhöhe und Dachneigung berechnen und was Sie bei der Planung beachten sollten.

Was ist der First?

Der First ist die waagerechte, oberste Kante eines geneigten Daches. Beim Satteldach treffen sich dort die beiden Dachflächen, beim Walmdach die Haupt- und Walmflächen. Beim Pultdach gibt es streng genommen keinen First, sondern nur einen höheren und einen niedrigeren Dachrand. Im Bebauungsplan wird dann oft eine maximale Gebäudehöhe statt einer Firsthöhe angegeben.

Wichtige verwandte Begriffe:

• Traufe: die untere Kante des Daches, an der die Regenrinne hängt
• Traufhöhe: die Höhe dieser Kante bzw. des Schnittpunkts von Außenwand und Dachhaut
• Firstrichtung: die Richtung, in der der First verläuft, zum Beispiel parallel zur Straße
• Giebel: die dreieckige Wand an der Stirnseite eines Satteldachs

Mehr dazu in den Ratgebern Was ist die Traufhöhe eines Hauses? und Was ist ein Giebel beim Haus?

Wie wird die Firsthöhe gemessen?

Gemessen wird vom Bezugspunkt bis zur Oberkante der Dachhaut am First. Entscheidend ist, welcher Bezugspunkt gilt. Dieser steht im Bebauungsplan und ist nicht überall gleich:

• die natürliche Geländeoberfläche, oft gemittelt
• die Oberkante der angrenzenden Straße oder Erschließungsfläche
• die Höhe des fertigen Fußbodens im Erdgeschoss
• eine feste Höhe über Normalnull, die im Plan eingetragen ist

Gerade bei Hanggrundstücken macht der Bezugspunkt einen großen Unterschied. Wird von der Straße aus gemessen und liegt das Grundstück tiefer, gewinnen Sie Höhe. Liegt es höher, verlieren Sie Höhe. Lesen Sie die Festsetzungen deshalb genau oder fragen Sie beim Bauamt nach.

Firsthöhe berechnen

Bei einem symmetrischen Satteldach lässt sich die Firsthöhe näherungsweise einfach berechnen:

Firsthöhe = Traufhöhe + (halbe Hausbreite x Tangens der Dachneigung)

Ein Beispiel: Ein Haus ist 10 Meter breit, hat eine Traufhöhe von 6,00 Metern und eine Dachneigung von 40 Grad. Der Tangens von 40 Grad beträgt rund 0,84. Die halbe Hausbreite von 5 Metern mal 0,84 ergibt 4,20 Meter. Die Firsthöhe liegt also bei etwa 10,20 Metern.

Die Werte sind vereinfacht. In der Praxis kommen Dachüberstand, Sparrenhöhe und Dachaufbau hinzu. Trotzdem zeigt die Tabelle gut, wie stark Dachneigung und Hausbreite die Firsthöhe beeinflussen.

Warum die Firsthöhe begrenzt wird

Gemeinden begrenzen die Firsthöhe, damit sich neue Häuser in das Ortsbild einfügen und Nachbarn nicht übermäßig verschattet werden. In einem Baugebiet mit eingeschossigen Häusern und flachen Dächern würde ein sehr hohes Haus mit steilem Dach deutlich herausstechen.

Die Firsthöhe steht im Bebauungsplan meist zusammen mit weiteren Vorgaben:

• maximale Traufhöhe
• zulässige Dachneigung und Dachform
• Zahl der Vollgeschosse
• Firstrichtung
• Baufenster, Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl

Wie Sie diese Vorgaben lesen, erklären die Ratgeber Was darf ich auf meinem Grundstück bauen? und GRZ und GFZ beim Hausbau.

Was tun, wenn die Firsthöhe nicht reicht?

Häufig passt das Wunschhaus nicht ganz in die erlaubte Firsthöhe. Dann gibt es mehrere Stellschrauben:

• Dachneigung verringern: innerhalb der zulässigen Spanne den flacheren Wert wählen
• Hausbreite verringern: ein schmaleres, dafür längeres Haus senkt die Firsthöhe deutlich
• Raumhöhen anpassen: 10 Zentimeter weniger pro Geschoss sparen bei zwei Geschossen 20 Zentimeter
• Erdgeschoss tiefer setzen: wenn der Bezugspunkt das Gelände ist, kann eine leicht tiefere Lage helfen
• Kniestock reduzieren: senkt Trauf- und Firsthöhe gleichermaßen
• Befreiung beantragen: bei kleinen Überschreitungen ist manchmal eine Befreiung von den Festsetzungen möglich, darauf besteht aber kein Anspruch

Wie Kniestock und Dachneigung zusammenwirken, lesen Sie in den Ratgebern Was ist ein Kniestock? und Dachneigung: Welche ist die richtige?

Firsthöhe ohne Bebauungsplan

Liegt Ihr Grundstück im sogenannten unbeplanten Innenbereich, gibt es keine festen Höchstwerte. Dann muss sich das Haus nach der Art und dem Maß der baulichen Nutzung in die Umgebung einfügen. Die Höhe der Nachbarhäuser ist hier ein wichtiger Maßstab. Ein Haus, das deutlich höher ist als alle umliegenden Gebäude, wird meist nicht genehmigt.

In Österreich regeln die Bebauungspläne und Bauordnungen der Bundesländer die zulässige Gebäudehöhe, in der Schweiz die kommunalen Bau- und Zonenordnungen. Auch dort ist die Gesamthöhe oder Firsthöhe meist zonenweise festgelegt.

Firsthöhe im Bauantrag

Für den Bauantrag müssen Sie die Firsthöhe in den Ansichten und Schnitten nachweisen. Dazu gehören die Höhenkoten von Gelände, Erdgeschossfußboden, Traufe und First, bezogen auf den im Bebauungsplan festgelegten Bezugspunkt. Fehlt diese Darstellung oder ist sie unklar, fordert das Bauamt in der Regel Nachbesserungen an.

Wie Ansichten und Schnitte aufgebaut sind, zeigt der Ratgeber Haus Ansichten und Schnitte zeichnen.

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