Tipps beim Fertighausvertrag – worauf achten?

Wer sich für einen Fertighausvertrag entschließt, hat somit einen Vertrag zur Fertigung eines Eigenheims mit einem einzigen Vertragspartner geschlossen. Sicherlich ist dies eine gute Option. Dennoch gibt es einige Dinge, die hierbei zu beachten sind.

Der Fertighausvertrag

Sie kaufen das Fertighaus bei einem Anbieter und lassen es von einem anderen aufbauen? Dann schließen Sie 2 Verträge ab. Bei dem einen handelt es sich um einen Kaufvertrag bzw. einen Werklieferungsvertrag für den Erwerb eines Hauses gemäß BGB. Hierunter kann auch der Kauf eines Bausatzes, etwa eines Holzhauses, sowie dessen Lieferung zum Baugrundstück. Der Vertrag, mit dem die Montage bzw. das Aufstellen des Hauses abgeschlossen wird, ist ein Werkvertrag nach BGB bzw. VOB/B.
Eine andere Möglichkeit ist, mit lediglich einem Vertragspartner abzuschließen. Dies ist ein Werkvertrag bzw. Werklieferungsvertrag. Doch er führt sämtliche Bauleistungen, die zu erstellen sind, zu nur einem Preis auf. Um den Gesamtumfang der notwendigen Arbeiten überschauen zu können, gehört ein detailliertes Leistungsverzeichnis zu den Vertrag. Liegt dem Vertrag nur die Baubeschreibung bei, ist dies einem Leistungsverzeichnis nicht gleich zu setzen. Für gewöhnlich werden Pauschalpreisverträge abgeschlossen. Doch es handelt sich bei ihnen um keine reinen Pauschalpreisverträge, sondern um eine Mischform aus Pauschalpreisvertrag und Einheitspreisvertrag. Dies liegt daran, dass zu unterscheiden ist, ob „schlüsselfertig“ oder „Fix und Fertig“ gebaut werden soll. Da trotzdem ein Leistungsverzeichnis besteht, Mengenermittlung, Aufmassforderungen und Änderungsmöglichkeiten vorhanden sind, kann nicht mehr von Pauschalvertrag gesprochen werden. Für den Laien ist es nicht einfach, den Vertrag zu prüfen, ob er den Anforderungen des BGB gerecht wird. Im Zweifelsfall sollte ein Rechtsanwalt mit der Prüfung betraut werden.

Auf Gewährleistung achten

Aus dem Werkvertragsrecht nach BGB ergibt sich eine fünfjährige Gewährleistungsfrist auf alle Bauteile, die der Vertrag umfasst. Sie muss garantiert werden. Sie beginnt mit der Abnahme des fertiggestellten Hauses. Wird nach VOB/B abgeschlossen, sollte ebenfalls auf eine fünfjährige Gewährleistungsfrist bestanden werden. Wird dies nicht separat verhandelt, darf eine kürzere Frist nicht zustande kommen, wenn ein Unternehmer mit einer Privatperson den Vertrag schließt.

Preisbindung auch bei Pauschale

Bestehen Sie auf eine Pauschalpreisbindung von mindestens 15 Monaten nach Vertragsabschluss, die ohne weitere Bedingungen einzuhalten ist.

Alle Termine festlegen

Alle Termine, die sich durch den Bau ergeben, sollten als Fixtermine festgehalten werden. Hierzu gehören: Liefertermin, Baubeginn, Fertigstellung. Wichtig ist das klare Umschreiben der Termin bzw. der Gewerke, die fertig zu stellen sind. So kann „bezugsferig“ in der Bausprache auch „dicht mit Fenster und Türen geschlossen“ ausgelegt werden, obwohl verschiedene Gewerke in den Innenräumen noch nicht beendet sind. „Schlüsselfertig“ hingegen bedeutet, dass alle Gewerke beendet wurden und alle Bauarbeiten tatsächlich beendet sind. Wird diesen Vorgaben nicht entsprochen, darf es auf keinen Fall zur Endabnahme kommen.

Gut versichert

Für gewöhnlich wird eine Bauleistungsversicherung abgeschlossen. Auch diese ist im Vertrag festzuhalten. Dasselbe gilt für den Anteil, den der Bauunternehmer hiervon zu übernehmen hat. Sollte es zu einem Unfall oder einem anderen Vorfall auf der Baustelle kommen, wird sie in Anspruch genommen.

Ungenügend = Vertragsstrafe

Kann es für den Bauherren zu finanziellen Schwierigkeiten kommen, wenn es zu Verzögerungen kommt, so sollte eine Vertragsstrafe in den Vertrag eingearbeitet werden. Jedoch sollte man hier Vorsicht walten lassen. Denn diese Kosten werden von vielen Anbietern direkt in den Pauschalpreis eingearbeitet.

Leistungsbeschreibung

Ohne eine detaillierte, ausführlich gestaltete Baubeschreibung, auch Leistungsbeschreibung, geht es bei einem Fertighausvertrag nicht. Auf diese Weise werden alle Gewerke, die durchgeführt werden müssen, hinsichtlich ihrer Qualität und der dafür verwendeten Produkte/Materialien, aber auch der dazu benötigten Zeit. Neben dieser Aufstellung, an die sich auch sämtlich Subunternehmer zu halten haben, sind exakt gezeichnete Baupläne im Mindestmaßstab von 1:50. Hierzu gehören Grundrisse, Schnitte sowie Grundstückszeichnungen. Wichtig ist hierbei auch die Lage der Fenster und Türen im Haus, besonders die der Außenwände.
In den meisten Fällen wird diesen Plänen noch eine detaillierte Kostenaufstellung hinzugefügt. In dieser finden wir die „Einzelpreise“ für die unterschiedlichen Gewerke sowie die Aufteilung der „sonstigen Kosten.“.

Was gehört noch in den Vertrag?

Sollten Eigenleistungen vom Bauherr sowohl machbar als auch erwünscht sein, sind diese explizit im Vertrag aufzuführen. Dies sichert beide Seiten ab, falls es zu Streitfällen käme. Ebenso sind Skizzen, Besprechungsprotokolle, mündliche Absprachen, aber auch Extrawünsche, die es noch umzusetzen gilt, aufzuführen.

Es wird in Etappen gezahlt

Die Bezahlung erfolgt nicht im Ganzen. Statt dessen wird festgelegt, nach Fertigstellung welche Bauabschnitte welche Teilbetrag zu zahlen ist. Werden Mängel festgestellt, kann selbstverständlich der entsprechende Teilbetrag zurückgehalten werden, bis diese behoben wurden. Hierbei kann es notwendig sich, sich kompetente Beratung zu suchen, da die Zeitspanne je nach Bauabschnitt unterschiedlich sein.

Einblick in die Dokumentation

Stellen Sie sicher, dass Sie von jeglichem Schriftverkehr, der mit „Ihrem“ Bau zu tun hat, entsprechende Kopien bzw. direkten Einblick in die Dokumente erhalten. Hierzu gehören Ausschreibungen, Bauantrag, Genehmigungen, Baustellentagebuch, Abnahmeprotokolle aller Art, alle Planunterlagen und Berechnungen der Werkplanung, aber auch der Planung aller Beteiligten Handwerker – Elektriker, Sanitärhandwerker, Elektroningenieure. Alle diese Unterlagen gehören letztlich in Ihren Besitz und sollten auf Dauer aufbewahrt werden. Sie werden für den Fall von Gewährleistungsansprüchen oder für spätere Umbauten / Verkauf benötigt.

Wenn das Grundstück bereits veräußert ist

Es könnte passieren, dass das gewünschte Grundstück bereits verkauft wurde. Um diesem Fall vorzubeugen, ist es wichtig, eine vertragliches, kostenloses Rücktrittsrecht zu bestimmen. Ein weiterer Grund für einen Rücktritt wäre die Nicht-Gewährung von Fördermitteln, etwa durch die KfW.

Sicherheitsleistungen

Um auf alle Eventualitäten vorbereitet such, sollte bei der Bank des Anbieters eine Vertragserfüllungs- und Gewährleistungebürgschaft hinterlegt werden.

Ohne Genehmigung geht es nicht

Die Baugenehmigung kann sowohl durch Sie selbst oder aber ihren Vertragspartner eingeholt werden. Ihre Aufbewahrung in den persönlichen Unterlagen ist zwingend notwendig.

Mit diesem kleinen Leitfaden an der Hand kann eigentlich nicht schief gehen. Selbstverständlich können vor Vertragsabschluss immer noch Änderungen vorgenommen werden. Es ist wichtig, sich mit seinen Vorstellungen an das Haus, aber auch an die Handwerker der einzelnen Gewerke durchzusetzen bzw. sich genau zu überlegen, was man denn genau möchte.