Haus oder Wohnung kaufen – was ist besser? Vor- & Nachteile

Wohnung oder Haus?

Welche Immobilie ist die richtige für mich? Diese Frage bewegt alle, die sich mit dem Gedanken tragen, in die eigenen vier Wände zu ziehen. Dabei kommt an erster Stelle die prinzipielle Frage: in der Eigentumswohnung gemeinsam mit anderen unter einem Dach leben oder lieber doch ins eigene Haus ziehen? Beide Alternativen haben etwas für sich: Die Wohnung bedeutet eine kleinere Investition, im Eigenheim ist man sein eigener Herr. Um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern, haben wir mit Immobilienprofis gesprochen. Und auch unser Preisatlas kann Ihnen weiterhelfen.

Die Suche nach der Traumimmobilie verläuft nicht immer so, wie man sie ursprünglich geplant hat. Oft beginnt es damit, die Angebote nach geeigneten Wohnungen zu durchforsten – um dann bei einem Reiheneckhaus zu landen, das einen nicht mehr loslässt. Es ist wie auch sonst im Leben: Man kann sich nicht immer aussuchen, in wen – oder was – man sich verliebt.

Immobilienprofis kennen diesen Effekt. Im Grunde ist die Suche nach der geeigneten Immobilie ein nüchterner, auf Fakten und Finanzen basierender Vorgang – oder sollte es zumindest sein. Doch am Ende stellt sich heraus: Die Wohnung oder das Haus seiner Träume ausfindig zu machen, ist eine äußerst emotionale Sache. Das muss nicht falsch sein, denn die eigene Immobilie ist meist mehr als eine reine Kapitalanlage. Sie ist für viele Jahre das eigene Zuhause, eine Schutzzone, in die man sich zurückziehen kann, später auch Altersversorgung. Es gibt so viel zu bedenken.

  • Treppen oder ebenerdig?
  • Zentrumslage oder ruhige Villengegend?
  • Kontakt mit Nachbarn oder lieber vornehme Zurückgezogenheit?

Haus oder Wohnung kaufen - was ist besser

Immobilien verursachen Folgekosten

Wenn Sie die Wohnung oder das Haus Ihrer Träume gefunden haben, geht es erst richtig los. Es gibt noch einiges zu bedenken. Da sind beispielsweise die

  • Nebenkosten, die 10 bis 11 Prozent ausmachen können.
  • Darin enthalten sind die Notarkosten mit 1,5 Prozent und die
  • Grunderwerbsteuer, die, je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 5 Prozent ausmachen kann.
  • Der dickste Brocken sind aber die Gebühren des Maklers, der nochmal 5 bis 6 Prozent einstreicht.

Seine Immobilie ohne gewerbliche Vermittler ausfindig zu machen, kann also einiges an Ersparnis bringen.

Kriterien Haus Wohnung
Lage freie Wahl der Lage oft muss die Lage gemeinsam mit den anderen Wohnungsbesitzern abgestimmt werden
Infrastruktur je nach Lage oft bereits gut ausgebaute Infrastruktur
Anschaffungskosten die Kosten für das Gebäude und das Grundstück die Kosten für die Wohnung die Anteil am Grundstück
Kostenrisiko
(bei Neubau)
wer baut, der zahlt sehr oft am Ende mehr als es am Anfang vereinbart war meist Festpreis, der nachher auch so bleibt
Kosten für den
Unterhalt
Unterhalt zahlt der Eigentümer alleine die Unterhaltskosten werden mit anderen Wohnungsbesitzern geteilt
Gestaltungsfreiheit egal ob Neubau oder gebrauchtes Haus, die Gestaltungsfreiheit ist maximal alles muss mit anderen Besitzern abgestimmt werden
Nachträgliche
Änderungen
ja alles muss mit anderen Besitzern abgestimmt werden
Kontrollaufwand
(bei Neubau)
meist ist man als Bauherr allein für die Kontrolle verantwortlich Eigentumswohnungen werden oft
„schlüsselfertig“ übergeben
Zeitaufwand für Instandhaltung Eigentümer ist für alles selbst verantwortlich Hausmeister und Verwalter kümmern sich, kosten aber Geld
Bewegungsfreiheit alleinige Nutzung von Haus und Garten Grundstück wird von allen Eigentümern genutzt, gegenseitige Rücksichtnahme ist gefragt

Haus oder Wohnung kaufen - Vor und NachteileRücklagen – Sicherheitspolster für Immobilien

Vernünftige Vorsorge ist die Grundlage vorausschauender Lebensgestaltung. Um sich gegen Kostenkatastrophen im Krankheitsfall abzusichern, schließt man eine Krankenversicherung ab. Auch für den Fall, dass das Haus oder die Wohnung einmal „krank“ wird, gibt es eine Versicherung – in Form der Rücklagen, die man dafür bildet. „Irgendetwas ist immer“, sagen alle, die Erfahrung mit eigenen Immobilien haben. Mal fällt eine Reparatur an, mal ist es höchste Zeit für einen neuen Küchenboden, dann wieder verlangt das neue Auto gebieterisch nach einer angemessenen Garage.

Beim eigenen Haus entscheiden Sie selbst, ob Sie Rücklagen bilden wollen oder nicht. Bei der Eigentumswohnung liegt das nicht in Ihrer Hand. Sie sind verpflichtet, sich an der Instandhaltungsrücklage der Wohneigentümergemeinsaft (WEG) zu beteiligen. Die Rücklage ist gleichzeitig ein zuverlässiges Qualitätsmerkmal vor dem Immobilienkauf. Treffen Sie auf eine WEG, die eine Instandhaltungsrücklage überhaupt nicht bildet, ist äußerste Vorsicht angebracht. Am besten verzichten Sie in diesem Fall auf den Immobilienkauf, auch, wenn es weh tut. Wenn tatsächlich ein Schaden eintritt und eine größere Reparatur anfällt, kann das eine sehr teuer Angelegenheit werden, denn die Kosten werden sofort fällig, auf einen Schlag. Daher lautet die goldene Regel beim Kauf einer Wohnung: Sehen Sie sich zuerst die Protokolle der Eigentümerversammlungen an. Das verschafft Ihnen einen zuverlässigen Überblick darüber, wie viele Rücklagen gebildet wurden, und welche Reparaturen schon erfolgt sind. Damit können Sie unangenehme Überraschungen ausschließen, wie etwa gleich zur Begrüßung an einer umfangreichen Dachsanierung beteiligt zu werden.

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen liefern darüber hinaus noch andere, wertvolle Informationen. Wie ist es beispielsweise mit dem harmonischen Zusammenleben bestellt? Herrscht Friede und Harmonie, oder wird man ständig in – teilweise lautstarke – Nachbarschaftsfehden verwickelt? Immobilienexperten empfehlen in diesem Fall: Hände weg! So schön kann eine Wohnung gar nicht sein, als dass sie den Dauerstreit in nächster Umgebung aufwiegt.

Stimmen die Finanzen?

Ob Sie sich für eine Wohnung oder ein Haus entscheiden – in beiden Fällen müssen die Finanzen stimmen, sonst können sie in eine Kostenfalle geraten, der Sie für den Rest Ihres Lebens nicht mehr entkommen. Finanzprofis für den Immobilienmarkt raten, genügend große Beträge für den Lebenunterhalt vorzusehen. Den Gesamtbetrag errechnen Sie so: 600 Euro für das erste Familienmitglied und 250 Euro für jedes weitere. Das stellt allerdings das absolute Minimum dar. Können Sie mehr erübrigen, sollten Sie das auch tun.

Bei der Finanzplanung für das eigene Heim sollte man auch immer ein wichtiges Prinzip im Auge behalten: Alles kann sich ändern. Bei Doppelverdienern kann plötzlich das zweite Gehalt wegbrechen, beispielsweise, wenn Nachwuchs unterwegs ist. Selbst Menschen mit hohem Einkommen sind vor unvorhergesehenen Ereignissen nicht völlig sicher. Dass der Traumjob von heute auf morgen plötzlich weg ist, kann jedem widerfahren. Und wie steht es mit laufenden Krediten, Unterhaltsverpflichtungen, Rückstellungen? Sind Sie damit auf der sicheren Seite oder können diese Verpflichtungen Ihre Immobilienfinanzierung gefährden?

Wer zur Miete wohnt, sollte eine genaue Rechnung aufmachen, bevor die endgültige Entscheidung für oder gegen den Immobilienerwerb fällt. Als Mieter haben Sie fixe Kosten, als Eigentümer müssen Sie zusätzlich Reserven bilden. Dagegen steht die eingesparte Miete beim Kauf einer Immobilie. Die Rechnung kann knifflig werden, aber es gibt Richtwerte. Grundsätzlich gilt: Ab 1.000 Euro Kaltmiete lohnt der Immobilienkauf. Der Berater Ihrer Hausbank wird wahrscheinlich diese Kalkulation aufmachen: Mit 1.500 Euro eingesparten Kaltmiete lässt sich eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro finanzieren. Diese Rechnung gilt bei 2 Prozent Zinsen und einer Anfangstilgung von 1 Prozent. Wer seine Immobilie auf diese Weise finanziert, ist nach längstens 30 Jahren schuldenfrei. Nach Ansicht von Immobilienberatern wird die vollständige Tilgung vielfach schon deutlich früher erreicht – und mietfreies Wohnen gleich mit dazu.

Haus oder Wohnung bauen

Auf die Lage kommt es an

Wer sich eine Immobilie kauft, denkt in diesem Moment nicht gerne aus Verkaufen – obwohl das durchaus Sinn machen würde. Die Lebensumstände können sich ändern und den Verkauf notwendig machen. In diesem Augenblick entscheidet die Lage. Ist sie gut gewählt, verläuft der Verkauf schnell und problemlos.

Wohnungen im städtischen Umfeld sind leichter zu verkaufen aus auf dem Land – einfach aus dem Grund, dass sie weniger kosten als Häuser – und weil in der Stadt mehr Investoren zu finden sind, die Immobilien als Kapitalanlage anschaffen. Besonders gut verkaufen sich Wohnungen in zentraler Lage, die trotzdem naturnah sind, beispielsweise an einem Park oder Fluss. Je weiter die Wohnung vom Zentrum entfernt liegt, desto wichtiger wird die Frage der Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, wenn es um die Verkäuflichkeit geht.

Diese Überlegungen sind natürlich nur für Menschen sinnvoll, die eine mobile Lebensgestaltung bevorzugen und auch einmal bereit sind, Ihre Heimat an den Ort ihres Traumjobs oder ihrer Traumwohnung zu verlegen. Erdverbundene Menschen, die lieber in ihrem vertrauten Umfeld bleiben, haben andere Prioritäten.

Wer seine Wohnung oder sein Haus vor allem zur Eigennutzung und nicht für den Wiederverkauf erwirbt, will damit vor allem seine Lebensqualität steigern. Das geschieht neben der eigentliche Bauausführung vor allem über die Innenausstattung. Die Bodenheizung unter dem Edelholzparkett, der maßgeschneiderte Kleiderschrank oder der Koi-Teich im Garten können dazu beitragen, eigene Träume zu verwirklichen. Wenn es zum Verkauf des liebgewonnenen Refugiums geht, wird sich solcher Luxus meist nicht in klingende Münze umwandeln lassen. Aber darum geht es ja auch gar nicht, wenn man sich sein Traumschloss baut.