Haus bauen oder kaufen: Vor- & Nachteile

Bauen oder kaufen? Entscheidungshilfen für künftige Immobilieneigentümer

Bevor der Traum des Eigenheims in Erfüllung geht, stellt sich zunächst folgende Frage: Soll eine bestehende Immobilie gekauft oder ein Haus nach den eigenen Wünschen entworfen werden? Dies lässt sich natürlich nicht pauschal beantworten. Nicht zuletzt wird aber manch einem angehenden Hauseigentümer diese Entscheidung schon abgenommen. In weniger gefragten Regionen – zum Beispiel in ländlicheren Gebieten – sind häufiger sowohl bebaubare Grundstücke als auch Häuser im Angebot. In Ballungsgebieten und größeren Städten wie Stuttgart oder Köln sind Baugrundstücke jedoch kaum zu erhalten. Um die richtige Entscheidung zu treffen, müssen allerdings noch weitere Faktoren – wie beispielsweise die zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel – in Betracht gezogen werden. Wir möchten Ihnen hier wertvolle Entscheidungshilfen geben.

Neubau Beispiel Gebrauchtes Haus Beispiel
Anschaffungspreis höher als bei Hauskauf kleiner als bei Hausbau
Kaufnebenkosten – keine Maklerprovision

– Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück an

– Maklerprovision

– Grunderwerbsteuer auf Grundstück und
Gebäude

Bereitstellungszinsen fallen oft an entfallen
Grundriss kann individuell angepasst werden nur noch schwer zu verändern
Grundstücksgröße eher klein, da die Preise gestiegen sind kann größer ausfallen, da früher die Preise günstiger waren
Garantie je nach dem, was man für Verträge abschließt – keine Garantie

 

Modernisierungskosten keine fallen oft an, z.B.:
– Austausch der Heizung- Dämmung

– Badsanierung

Garten – Garten muss angelegt werden – Garten ist schon da

 

Energiekosten klein höher als bei Neubau

Haus bauen oder kaufen

Raum für freie Gestaltung

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie haben Sie nur sehr eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten. Vieles ist dabei schon vorgegeben: die Außenarchitektur, die Deckenhöhe und die Raumaufteilung zum Beispiel. Ihre Möglichkeiten, diese Faktoren im Nachhinein zu beeinflussen, sind deutlich eingeschränkt. Ein großer Raum lässt sich vielleicht noch teilen. Auch ist es in manchen Häusern möglich, zwei Zimmer zu einem zu verbinden. Falls Sie eine Immobilie besichtigen, fragen Sie den Eigentümer oder Makler am besten gleich bei der Besichtigung nach einem Grundriss, aus dem Sie die für Sie relevanten Informationen wie tragende Wände bereits ersehen können. Die Deckenhöhe oder die Außenarchitektur werden Sie allerdings auch langfristig als gegeben hinnehmen müssen.

Falls Sie schon sehr genaue Vorstellungen haben, wie Ihr künftiges Eigenheim aussehen soll, ist ein Neubau für Sie wahrscheinlich eine bessere Lösung. Vielleicht schwebt Ihnen bereits ein bestimmter Grundriss vor oder Sie haben andere konkrete Vorstellungen, die Sie genau nach Ihren Wünschen umgesetzt sehen möchten. In einem Neubau haben Sie zwar nicht alle Freiheiten, jedoch eine breitere Auswahl an Gestaltungsmöglichkeiten.

Auf die Lage kommt es an!

Falls Sie auf ein Auto verzichten oder es zumindest nur selten nutzen wollen, empfiehlt sich eine Immobilie in zentraler Lage. Von dort aus können Sie Ihren Arbeitsplatz, verschiedene Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants bequem mit den öffentlichen Verkehrsmitteln oder sogar zu Fuß erreichen. Allerdings werden Sie vermutlich in dieser belebten Lage nur schlechte Chancen haben, ein leeres Grundstück zu finden und sich eher für eine bestehende Immobilie entscheiden.

Eine Option wäre, eine günstige Bestandsimmobilie zu kaufen und diese dann abreißen zu lassen. Allerdings lohnt sich das nur in bestimmten Fällen: wenn das Bestandsgebäude keinen hohen Wert hat, Ihnen die Lage sehr gut zusagt oder Sie das Grundstück für einen größeren Neubau nutzen dürfen. Ein Bebauungsplan, den Sie beim zuständigen Amt erhalten, könnte in letzterem Fall für Sie hilfreich sein.

Bauplätze finden sich meist nur in Neubaugebieten am Stadtrand. Bars und Kinos sind in diesen Gebieten, in denen meist Familien wohnen, nicht zu finden. Zudem müssen Sie in den Stadtrandgebieten vermutlich mit längeren Wartezeiten auf Busse rechnen und Ihr Auto häufiger nutzen.

Neubau – für Entscheidungsfreudige

Was sich beim Kauf einer Bestandsimmobilie zunächst als nachteilig zeigt, kann aber auch Vorteile bringen. Mit etwas Glück finden Sie Ihr passendes Kaufobjekt und haben danach nicht mehr viel zu tun. Ihr Haus bekommt eine Küche und die Wände werden frisch gestrichen. Alles, was Sie zunächst zum Leben benötigen, ist vermutlich vorhanden – auch wenn es vielleicht nicht unbedingt Ihrem Geschmack entspricht.

Haus bauen oder kaufen was ist besser

Der Bau eines Hauses hingegen fordert Ihnen einiges an Entscheidungen ab. Ist der passende Bauplatz gefunden, geht die Arbeit nämlich erst richtig los. Soll es ein Fertighaus sein oder wird ein individuelles Massivhaus durch den Architekten geplant? Wie soll die Außenfassade gestaltet werden und wie wird die Zimmeraufteilung sein? Empfehlen sich Fliesen, Parkett oder Kork für das Wohnzimmer und welche Wanne kommt in das Bad? Die Möglichkeit, das Haus nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten, ist natürlich verlockend. Jedoch sollten Sie beachten, dass Sie neben den zahlreichen Entscheidungen, die im Bauverlauf zu treffen sind, auch viel Zeit und manchmal auch Nerven investieren müssen.

Der Zeitfaktor

Entscheiden Sie sich für eine Bestandsimmobilie, müssen Sie natürlich einen gewissen Zeitpuffer einrechnen. Finanzierung und Behördengänge sind nicht von heute auf morgen erledigt. Mit etwas Glück ziehen Sie aber schon nach wenigen Wochen in Ihr Eigenheim.

Falls Sie – aus welchen Gründen auch immer – auf der Suche nach einer relativ schnellen Lösung sind, sollten Sie sich nicht unbedingt für einen Neubau entscheiden. Viele Menschen unterschätzen die Zeit, die von den ersten Planungen bis zum Einzug vergeht. Je nachdem dauert es ein Jahr oder mehr, bis die eigenen vier Wände bezugsfertig sind.

Lassen Sie sich Ihr Haus ganz individuell von einem Architekten planen und erbringen vieles in Eigenleistung, werden Sie vermutlich mit noch mehr Zeit rechnen müssen. Verzögerungen durch Rückfragen, auftauchende Probleme und ähnliches lassen sich im Vorfeld schlecht kalkulieren und können den Bauablauf wochen- oder gar monatelang verzögern.

Wählen Sie ein „Kataloghaus“ durch einen entsprechenden Anbieter, garantiert er Ihnen eventuell, dass Sie schon nach drei bis vier Monaten einziehen können. Am schnellsten gelangen Sie allerdings mit der Variante Fertigbauhaus zu Ihrem Traum von den eigenen vier Wänden.

Die Kostenfrage

Wenn Sie sich für das Bauen entscheiden, werden Sie sich als Privatperson höchstens zwischen einer Doppelhaushälfte oder einem Einfamilienhaus wählen können. Vergleichen Sie den Preis eines Neubaus mit dem einer Bestandsimmobilie – natürlich jeweils in ähnlicher Lage und in der gleichen Größe – wird der Kauf einer Immobilie grundsätzlich günstiger sein.

Weiterhin ist zu beachten, dass die Kosten für das Eigenheim zu verschiedenen Zeiten anfallen können. Im Bestfall ist eine Bestandsimmobilie schon mit allem ausgestattet, was Sie benötigen. Vielleicht treffen die Kacheln nicht unbedingt Ihren persönlichen Geschmack, aber Sie können eine Weile damit leben. Je nachdem können Sie die Renovierungsarbeiten auch später durchführen – so, wie es Ihr Budget eben erlaubt.

Haus bauen oder kaufen Vorteile NachteileDer Hausbau wird in fast allen Fällen teurer als zunächst geplant. Kosten können vergessen werden oder die Preise steigen. Vielleicht entscheiden Sie sich als Bauherr erst nach der Kalkulation dafür, doch eine hochwertigere Ausstattung für Ihr Bad oder einen anderen Bodenbelag zu wählen. Schließlich werden Sie eine lange Zeit in Ihrem Haus leben. Am besten planen Sie Rücklagen für solche Fälle ein.

Wie wird finanziert?

Es macht kaum einen Unterschied, ob Sie einen Kredit für eine Bestandsimmobilie oder einen Hausbau aufnehmen. Die Bank wird in jedem Fall eine Bewertung vornehmen. Damit bestimmt sie den Beleihungswert, mit dem die maximale Kredithöhe festgelegt wird. Dieser Wert ist auf den Wiederverkaufswert innerhalb der Kreditlaufzeit ausgerichtet und beinhaltet einen Risikoaufschlag. Bei gleicher Quadratmeterzahl erzielt ein Neubau aufgrund der Bausubstanz einen höheren Beleihungswert als eine Bestandsimmobilie.

Falls Sie in einer strukturschwachen Region leben, ist eher zum Kauf als zum Neubau zu raten. In diesen Gebieten werden Sie vermutlich ein breiteres Angebot an Immobilien zur Auswahl haben. Zudem besteht das Risiko, dass der Wert Ihrer neu gebauten Immobilie wegen des Leerstandes in der Gegend sinkt.

Ist Neubau überhaupt eine Option?

Ob Sie einen Neubau planen sollten, entscheidet sich letztendlich entsprechend Ihrer finanziellen Möglichkeiten. Der Preis für Ihr Eigenheim setzt sich zunächst aus den Kosten für den Bauplatz sowie für das Gebäude zusammen. Die Kosten für das Baugrundstück schwanken je nach Region. Während Sie in strukturschwachen Regionen einen sehr günstigen Bauplatz bekommen können, müssen Sie in gefragten Regionen teilweise mit über 1.000 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Wie teuer ihr Haus wird, hängt unter anderem von seiner Größe und Ausstattung ab. Insgesamt werden Sie mit mindestens 300.000 Euro rechnen müssen, wenn Sie in Haus für Ihre Familie bauen möchten. Dieses Haus ist nicht unterkellert und hat weder Carport noch einen angelegten Garten. Sollten Sie über die Mittel verfügen, die in Ihrer Region für den Hausbau nötig sind, rückt der Traum vom individuell geplanten Haus in greifbare Nähe.

Ein Tipp für Häuslebauer

Wenn Sie zu den zukünftigen Bauherren gehören, die schon eine feste Vorstellung von ihrem eigenen vier Wänden haben oder ihre verschiedenen Ideen gerne vor sich sehen würden, ist Plan7Architekt eine sinnvolle Option. Mit dieser Software lassen sich Grundrisse erstellen, die den Kriterien für einen Bauantrag entsprechen. Selbst ein Grundriss, den Sie bereits mit einem anderen Programm erstellt haben, kann importiert und bearbeitet werden.

Um Ihre Räume mit allem Notwendigen auszustatten, sind Einrichtungsgegenstände in einem virtuellen Katalog integriert. Diese 3D-Objekte lassen sich auswählen und platzieren. Sind die Möbelstücke nicht nach Ihrem Geschmack, entwerfen Sie andere Betten und Schränke und fügen Sie diese in Ihren Plan ein. Mit Plan7Architekt lassen sich sogar Tageszeiten und Schatten simulieren. In kürzester Zeit wird es Ihnen möglich sein, Ihre Pläne anzuschauen und verschiedene Varianten miteinander zu vergleichen. Wir wünschen viel Erfolg bei Ihrem virtuellen und / oder realen Bauvorhaben!