Grundstückspreis ermitteln – worauf achten?

Welche Kosten und Kriterien es gibt

Wie hoch der Grundstückspreis ist hängt von unterschiedlichen Faktoren zusammen. Damit Sie wissen welche Faktoren das sind haben wir Ihnen diesen Artikel bereitgestellt. Bei uns werden Sie auch erfahren, welche tatsächliche Kosten beim Grundstückskauf auf Sie zukommen werden.

Der tatsächliche Wert eines Grundstücks

Bevor Sie abschließend sagen können, welchen Wert ein bestimmtes Grundstück hat müssen Sie zunächst einmal in der jeweiligen Gemeinde Bodenrichtwerte heranziehen. Dabei gibt es verschiedene Faktoren, welche die Brechnung von den Bodenrichtwerten beeinflussen. Bevor man abschließend sagen kann, wie viel Wert ein bestimmtes Grundstück ist, muss man zunächst einmal das machen!
Sie fragen sich jetzt vielleicht wie der Bodenrichtwert ermittelt wird. Das können wir Ihnen ganz einfach beantworten: Der Richtwert wird nach der Grundlage des Baugesetzbuchs (BauGB) nach § 196 ermittelt. Das heißt, dass es festgelegte Faktoren gibt, die den Bodenrichtwert beeinflussen. Das alles ist detailliert im Baugesetzbuch nach § 196 festgelegt. Und der Bodenrichtwert wird des weiteren durch Gutachterausschüsse ermittelt. Im Normalfall kann man von den Gutachterauschüssen auch kostenlos eine kurze Auskunft bekommen (mündlich eben). Veröffentlicht wird der genannte Bodenrichtwert unter anderem in Bodenrichtwerttabellen und/oder Bodenrichtwertkarten. Mittlerweile sind diese für alle einsehbar. Wer daran interessiert ist diese zu sehen, der wird im Internet schnell fündig.

Wie hoch werden die gesamten Kosten für Sie sein?

Der gesamte Betrag, den Sie bezahlen müssen setzt sich durch verschiedene Kriterien zusammen. Darunter gehören die Grundstücksnebenkosten, der Grundstückswert, die Herrichtungskosten und die Erschließungskosten.

Der Wert eines Grundstücks

Wie bereits gesagt kann man den Wert eines Grundstücks anhand der Bodenrichtwerte, die man bei der jeweiligen Gemeinde bekommt, ermittelt werden.

Nebenkosten für das Grundstück

Die Nebenkosten setzten sich aus verschiedenen Gebühren und Steuern zusammen. Die Rede ist hierbei von den Notargebühren, der Grunderwerbssteuer, den Gebühren für die Vermessung und den Maklergebühren. Zusammengerechnet machen die Grundstücksnebenkosten meistens zwischen fünf und zehn Prozent des Gesamtgrundstückspreis aus.

Kosten, die beim Freimachen von Rechten Dritter entstehen

Auf Sie kommen diese Kosten nur dann zu, wenn es Dritte gibt, die über Rechte auf genau diesem Grundstück verfügen. Das könnten zum Beispiel Wegerechte oder ähnliche Rechte sein. Solche Rechte Dritter könnten sich zum Beispiel negativ auf den Grundstückswert auswirken. Ebenso besteht die Möglichkeit, dass es sich nachteilig auf die Bebaubarkeit des Grundstücks auswirkt. Sollte es Rechte Dritter geben, so sollten Sie diese genau prüfen, damit Sie wissen, was auf Sie zukommt.

Kosten für die Herrichtung

Diese Kosten kommen auf Sie zum Beispiel dann zu, wenn bestimmte Gebäudeteile abgerissen werden müssen. Gleiches gilt, wenn Entsorgungs- oder versorgungsleitungen abgerissen werden müssen.

Die Erschließungskosten

Sollten diese Kosten noch nicht im gesamten Kaufpreis miteinberechnet sein, so kommen auch noch Erschließungskosten auf Sie zu. Dabei muss man zwischen privater und öffentlicher Erschließung unterscheiden.

Finden sich Altlasten auf dem Grundstück?

Neben der Größe und der Lage des Grundstücks gibt es noch andere Faktoren, die Einfluss auf den Gesamtpreis des Grundstücks nehmen. Dazu zählt unter anderem auch der Zustand und die Bodenbeschaffenheit eines Grundstücks. Bevor Sie sich nun dazu entschließen ein Grundstück zu erwerben, sollten Sie sich im Vorfeld darüber informieren, wie das Grundstück zuvor genutzt wurde. Sie fragen sich jetzt vielleicht warum das wichtig ist. Das können wir Ihnen ganz einfach sagen: Das sollten Sie genau prüfen, damit Sie Altlasten, die es auf dem Grundstück geben könnten, ausschließen können. Was genau Altlasten sind wird übrigens im BBodSchG (Bundesbodenschutzgesetz) geregelt. Zu den Altlasten zählen bspw. auch stillgelegte Abfalldeponien. Doch auch Schadstoffe, die auf dem Grundstück einer ehemaligen Tankstelle im Boden gelangt sind, zählen zu den Altlasten. Sobald bei der Untersuchung des Grundwassers und des Bodens eines Grundstücks Verunreinigungen nachgewiesen werden, gilt ein Grundstück als belastet. Sollten Verunreinigungen nicht nachgewiesen werden können (aber der Verdacht aufgrund verschiedener Faktoren angebracht ist) gilt ein Grundstück als Altlasten-Verdachtsfall. Wer eine entsprechende Untersuchung auf seinem Grundstück durchführen lassen möchte, muss beim Fachmann in der Regel um die tausend Euro bezahlen. Damit geregelt ist, wer die Kosten für diese Untersuchung übernimmt, sollte im Kaufvertrag entsprechendes festgehalten werden.

Die Beschaffenheit eines Bodens – wie darf das Grundstück bebaut werden?

Wie bereits gesagt hängt der Grundstückswert direkt mit der Bodenbeschaffenheit zusammen. Bevor Sie ein Grundstück kaufen haben Sie die Möglichkeit einen entsprechenden Bebauungsplan einzusehen. Diesen können Sie zum Beispiel bei der Gemeindeverwaltung oder beim Bauordnungsamt einseehen. Denken Sie daran, dass die Bodenbeschaffenheit eines Grundstücks von großer Bedeutung ist! Den diese entscheidet darüber, was man auf dem Grundstück bauen kann.

Was sind eigentlich Herrichtungskosten?

Damit das Grundstück bebaut werden darf, müssen verschiedene Maßnahmen getroffen werden. Dazu gehört unter anderem die Entsorgung von Altlasten und Baumbestand oder anderer Vegetation. Doch auch das Ausbauen oder Sichern von Leitungen für die Entsorgung gehören dazu. Genauso wie der mögliche Abriss von bestehenden Gebäuden.

Was sind eigentlich Erschließungskosten?

Damit man ein Grundstück an die Wasser-, Energieversorgung und an die Kanalisation anschließen kann, fallen sogenannte Erschließungskosten an. Zum Teil enthalten die Erschließungskosten auch Kosten für die Straßenbeleuchtung, Grünflächen und den Gehweg. Zu den Erschließungskosten gehören zum Beispiel auch Kosten, die für Telefonleitungen oder für das Kabelfernsehen anfallen. Manchmal ist es auch der Fall, dass die sogenannten Erschießungskosten im Grundstückspreis schon miteinberechnet wurden. Ob dies der Fall ist erfahren Sie bei der entsprechenden Gemeinde. Sollten die Erschließungskosten noch nicht miteinberechnet worden sein, dann sollten Sie sich genau informieren, welche Kosten auf Sie zukommen werden. Das sollten Sie aufjedenfall in Ihrem Finanzierungsplan berücksichtigen.

Was für Kosten fallen noch an?

Im Grundstückspreis sind unter anderem auch schon die Grundstücksnebenkosten miteinberechnet wie bspw. Vermessungsgebühren. In der Regel können diese bis zu tausend Euro betragen. Des weiteren sollten Sie daran denken, dass die Eintragung in das Grundbuch ebenfalls Kosten verursacht. Auch Notarkosten sollten miteinberechnet werden. Der Notar setzt einen Kaufvertrag auf, was ebenfalls Gebühren kostet. Daneben könnten auf Sie zum Beispiel noch weitere Kosten für den Markler oder für Architekten oder Ingenieure zukommen. Marklerkosten liegen in der Regel zwischen 3 und 6 Prozent des Grundstückspreis.

Wie hoch sind die Kosten für die Grunderwerbssteuer?

Damit die gesamten Kosten für ein Grundstück berechnet werden können, muss die Grunderwerbssteuer miteinberechnet werden. Diese Steuer fällt hierzulande bei jedem Kauf eines Grundstücks an. Die Höhe der Steuer werden von den jeweiligen Bundesländer festgelegt. Hierzulande liegt sie etwa zwischen 3,5 und 6,5 Prozent vom gesamten Grundstückspreis. Nachdem der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wurde fällt die besagte Steuer an. Sobald diese Steuer beglichen wurde kann die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

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