Der Architektenvertrag – was ist zu beachten?

Welche Vertragsarten sind möglich?

Alle geschuldeten Leistungen des Architekten sollen im Vertrag ausführlich und genau beschrieben sein.

Zwei Varianten für die Vertragsgestaltung sind möglich. Entweder wird Ihnen der Architekt einen fertig ausgefüllten Vertrag vorlegen bzw. zusenden oder die Inhalte mit Ihnen gemeinsam besprechen. Bei der Vertragsprüfung können Sie sich von einem Spezialanwalt für Architekten- und Baurecht unterstützen und beraten lassen. Die vom Architekten geschuldete Leistung sollte in allen Detailpunkten sorgfältig und lückenlos beschrieben sein.

Vertragsinhalte

Das Vertragsziel

Unabhängig von der allgemeinen Beschreibung des Vertragszieles müssen folgende Angaben mit konkreten Vorgaben dargelegt und erläutert werden:

  • Das Raumprogramm
  • die Funktionsvorstellungen
  • die Kostenvorgaben inklusive Kostenobergrenze
  • Materialvorgaben
  • Gestaltungsvorgaben
  • Termine und Fristen

Die Vertragsgrundlagen

Es gelten die allgemeinen Bestimmungen des Werkvertragsrechts nach BGB §631 ff sowie die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Zusätzlich ist es möglich noch andere Regelungen zu vereinbaren, sofern diese nicht rechts- oder sittenwidrig sind.

Der Vertragsumfang

Abhängig davon, für welche Leistungen ein Architekt von Ihnen beauftragt wird, gestaltet sich auch der Vertragsumfang. Bei einer Vollbeauftragung genauso wie bei Beauftragung für einzelne Leitungen.
Bei der Vollbeauftragung wird zwischen zwei Varianten unterschiedet:

  • Vollbeauftragung mit den Leistungsphasen 1-8 (LP 1-8)
  • Vollbeauftragung mit den Leistungsphasen 1-9 (LP 1-9)

Anstelle einer Vollbeauftragung kann unter fünf unterschiedlichen Leistungspaketen für vertraglich geregelte Inhalte gewählt werden.

Stufe 1: die Vorentwurfsplanung (LP1-2)
Stufe 2: die Entwurfsplanung (LP3-4),
Stufe 3: der Realisierungsplanung (LP5-7),
Stufe 4: die Bauleitung (LP8) und
Stufe 5: die Objektbetreuung nach der Fertigstellung (LP9).

Im Rahmen des Werkvertragsrechts stellen diese Stufen einen rechtseigenständigen Architektenvertrag dar. Eine verbindliche Verpflichtung zur Weiterbeauftragung des Architekten ist meistens vereinbart. Diese Regelung bezieht sich auf die Möglichkeit, dass Sie nach der ersten Stufe beabsichtigen, die Planung fortzuführen oder in die Realisierung einzusteigen.

Es ist auch üblich, einen Vertrag über die Leistungsstufen 1-4, also bis zur Baugenehmigung, abzuschließen.
Auch ein Vertrag über die Leistungsstufen 5-9, also über die Ausführungsplanung inklusive der Fertigstellung, ist eine durchaus übliche Vertragsgestaltung.

Unabhängig von diesen Formen einer Beauftragung können Ausnahmen von der Beauftragung, einzelne Arbeitsschritte aber auch zusätzliche Leistungen, vereinbart werden. Auch Sonderleistungen aus den Angeboten der HOAI wie zum Beispiel die architektonische Garten- und Landschaftsgestaltung können vereinbart werden.

Die Verpflichtungserklärung

Beide Vertragsparteien müssen sich Ihre Verpflichtungen erklären.
Der Erfüllung seines Werkes, das er dem Bauherrn schuldet und das sich aus seinen Leistungsbestandteilen der HOAI ergibt, verpflichtet sich der Architekt gegenüber dem Bauherrn. Im Gegenzug verpflichtet sich der Bauherr gegenüber dem Architekten die Ihm auferlegten Pflichten, Aufgaben aber auch Mitwirkungen bezüglich des baulichen Fortgangs nachzukommen.

Zu den Pflichten gehören:

– Architektenleistungen abnehmen
– Fachplaner wie Tragwerksplaner, Gutachter und Techniker zulassen und Verträge mit
Ihnen abschließen
– Honorarzahlungen vornehmen
– den Fortgang des Bauvorhabens begleiten, bewerten und mit dem Architekten abstimmen
– Eventuelle Änderungen protokollieren und vereinbaren
Auch die Ansprüche bezüglich des Honorars klären und festlegen. Dazu gehören die Honorarzone wie auch der Honorarsatz.

Die zusätzlichen Vertragsvereinbarungen

Über die bereits dargelegten Vertragsinhalte können zusätzliche Klauseln in den Vertrag mit aufgenommen werden.
Zusätzliche Vertragsinhalte können zum Beispiel sein:

  • die Festlegung bzgl. der Nebenkosten, Abschlagszahlungen und Mehrwertsteuer
  • Angaben zur Berufshaftpflichtversicherung des Architekten
  • Angaben zur vorzeitigen Beendigung des Vertrages (in der Regel nach BGB)
  • Regelungen zum Urheberrecht sowie zur Schriftformerfordernis bei einer
    Vertragsänderung.

Die individuellen Vertragsvereinbarungen

Zu Ihnen gehören die Feststellung des Gerichtsstandes und die Vereinbarungen über regelmäßige Treffen sowie Besprechungen. Handelt es sich um Umbauvorhaben oder Sanierungen wird auch vereinbart, wie weit in die Honorarermittlung der Bestand integriert werden soll. Auch ein eventueller Umbauzuschlag kann vereinbart werden.

Wichtig zu wissen:

Je nach Schwierigkeitsgrad der Umbaumaßnahmen oder Modernisierungen kann ein Zuschlag von 3-33% vereinbart werden. Auf die innen liegenden Räume kann dieser Zuschlag 3-50% betragen.

Immer sollte eine salvatorische Klausel in den Vertrag aufgenommen werden. Darin ist zu regeln, dass der Vertrag auch dann seine Gültigkeit behält, wenn einzelne Paragraphen im Vertrag mit Einschränkungen zu versehen sind.