Altbausanierung: Welche Kosten fallen an? – Übersicht in Tabellen / Listen

Ältere Immobilien sind sehr beliebt, bringen aber für die Besitzer meist erhöhte Heiz- und Instandhaltungskosten mit sich. Ein Teil der Kosten kann deutlich reduziert werden, wenn entsprechende Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Heute sind etwa die Hälfte aller Baumaßnahmen in Deutschland keine Neubauten, sondern Altbausanierungen. Dabei wird die Energieeffizienz der Gebäude verbessert, gleichzeitig aber der historische Kern und die Optik bewahrt.

Altbausanierung im Allgemeinen

Während beim Neubau die Energieeffizienz von Anfang an mit einkalkuliert werden kann, sind Altbauten meist in dieser Hinsicht alles andere als modern. Auch die Ausstattung im Allgemeinen ist oft überholungsbedürftig, da viele Einrichtungen veraltet sind. Um Bestandsbauten weiterhin optimal nutzen zu können, werden deswegen Altbausanierungen durchgeführt. Unter diesem Begriff werden alle allgemeinen Sanierungsmaßnahmen an bestehenden Gebäuden verstanden. Wichtig ist, dass hierbei lediglich die bestehenden Strukturen modernisiert werden, jedoch in der Regel keine Neuerrichtung erfolgt.

Viele Menschen denken beim Begriff „Altbausanierung“ an die Sanierung sehr alter Häuser, beispielsweise an Stadthäuser aus der Gründerzeit oder Bauern- und Fachwerkhäuser. Der Begriff ist jedoch weiter zu fassen, denn diese Altbausanierungen sind nur ein Teil, der in Deutschland durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen an Häusern. Auch Gebäude jüngeren Baujahrs, beispielsweise aus den 1950er Jahren, sind meist sanierungsbedürftig. Neben der Ausstattung ist es vor allem die Energieeffizienz, die bei solchen Bauten ausbaufähig ist.

Bereiche der Altbausanierung

Grundsätzlich können Altbausanierungen anhand der unterschiedlichen Maßnahmen unterteilt werden, die erfolgen können. Auf den ersten Blick nicht sichtbar, jedoch ein wesentlicher Teil, ist die energetische Sanierung. Dieser technische Teil ist der wichtigste Abschnitt der Altbausanierung, um das Gebäude und den Wohnkomfort zu erhalten. Bei der energetischen Anpassung ist es jedoch immer auch möglich, das äußere Erscheinungsbild ebenso anzupassen.

Eine lediglich optische Sanierung des Altbaus, beispielsweise bei der Sanierung der Fassade, ist auf längere Sicht ein finanzieller Verlust. In jedem Fall sollte bei allen Sanierungsarbeiten parallel eine Anpassung an moderne technische Advances erfolgen. Das können technische Maßnahmen, wie beispielsweise ein Dämmung sein, die in einem Zuge mit der Restauration der Fassade erfolgen kann.

Viele Hausbesitzer fürchten, dass eine technische Altbausanierung den Charme des Gebäudes zerstört. Diese Sorge ist jedoch unbegründet, da die „Technik“ in der Regel versteckt eingearbeitet wird. Da eine solche technische Anpassung ein enormes Kostenersparnis bringt, amortisieren sich die Sanierungskosten oft schon nach 5 bis 10 Jahren. Dahingegen bringt eine rein optische Altbausanierung keine Einsparung bei den laufenden Kosten. Die Investition rechnet sich so auf lange Sicht keineswegs.

Energetische Altbausanierung

Um eine Altbau energetisch effizienter zu machen, gibt es verschiedene Anpassungsmaßnahmen. Meist lohnt es sich, mehrere dieser Maßnahmen durchzuführen. Außenliegende Teile des Gebäudes, wie beispielsweise Fassade, Fenster und Dach, ermöglichen große Einsparungen, wenn sie angepasst werden. Daneben kann aber auch eine Erneuerung der Heizung eine Maßnahme sein, die die Kosten für die Heizung auf Dauer senkt.

Maßnahmen der energetischen Altbausanierung

Dämmung des Daches

Soll das Dach gedämmt werden, stehen dafür mehrere Methoden zur Auswahl. Wird die Dachdämmung bei einer neuen Dacheindeckung angebracht, ist es sinnvoll eine Aufsparrendämmung zu installieren. Weniger effizient, dafür bei bestehenden Dacheindeckungen realisierbar, sind Dämmungen unter dem Dach. Diese werden unter oder auch zwischen den Dachsparren angebracht.

Die oberste Geschossdecke dämmen

Wenn das Dachgeschoss nicht bewohnt wird, ist es günstig, die Decke des obersten, bewohnten Etage zu dämmen.
Dämmung der Fassade

Die Fassade von großen Bauten stellen einen großen Verlust von Wärme dar. Die Fassadendämmung ist deswegen die wichtigste Sanierungsmaßnahme bei Altbauten. Bei zweischaligen Mauerwerken ist es relativ kostengünstig, eine Einblasdämmung einzubringen. In anderen Fällen gibt es die Möglichkeit, ein Wärmeverbundsystem (WDVS) zu installieren oder auf eine hinterlüftete Vorhangfassade zurückzugreifen.

Dämmung des Kellers

Die Altbausanierung umfasst meist auch die Dämmung der Kellerdecke. Das verhindert, dass das Haus durch die Kälte aus dem Erdreich auskühlt.

Erneuerung der Fenster

Während ältere Fenster durch eine Zweifachverglasung einen großen Wärmeverlust darstellen, sind modernere Fenster mit Dreifachverglasungen ausgestattet. Ein Austauschen spart einen erheblichen Teil der Heizkosten ein, kann aber nur dann erfolgen, wenn die Fassade ebenfalls gedämmt wurde. Ansonsten besteht die Gefahr, dass es zu Schimmel im Innenraum kommt.

Heizungen erneuern

Eine neue Heizung arbeitet stets effizienter als alte Geräte, die schon 15 oder noch mehr Jahre im Einsatz sind. Steigt man bei einer Altbausanierung von Öl auf Gas oder Pellets um, dann sind noch größere Einsparungen bei den Heizkosten möglich.

Altbausarnierung – optische Sanierungsmaßnahmen

Soll auch eine äußerliche Restauration oder Umgestaltung erfolgen, gibt es unzählige Möglichkeiten, dies zu realisieren. Der Besitzer hat hier praktisch alle Möglichkeiten, die der Markt an gestalterischen Elementen bietet. Gerade die Fassadengestaltung kann auf unterschiedlichste Art und Weise erfolgen.

Altbausarnierung: Kosmetische Maßnahmen

Fassadengestaltung

Die Hausfassade ist der erste Eindruck vom Gebäude. Die Altbausanierung kann zu einer Neugestaltung genutzt werden: Nach dem Installieren einer neuen Fassadendämmung besteht beispielsweise die Möglichkeit, eine Verkleidung anzubringen. Hier gibt es heutzutage zahlreiche Varianten, die den klassischen Putz ersetzen.

Türen und Fenster austauschen

Türen und Fenster können einfach ausgetauscht werde, was in der Regel große energetische Einsparungen bringt. Effiziente Modelle werden in unterschiedlichsten Designs angeboten, weswegen die energetische Modernisierung den Charme des Gebäudes nicht zerstören muss.

Dacheindeckung

Auch bei der Dacheindeckung gibt es verschiedene Materialien und Designs. Da die Dämmung immer unter der Eindeckung verschwindet, ändert sich die Optik durch diese Sanierungsmaßnahme nicht. Heizkosten können also trotz einer „originalgetreuen“ Dacheindeckung gesenkt werden, da diese keinen Einfluss auf die Energieeffizienz hat.

Kosten: Wie teuer ist eine Altbausanierung?

Eine Altbausanierung ist natürlich mit Kosten verbunden. Diese amortisieren sich jedoch für gewöhnlich, insofern eine Heizkostenersparnis damit verbunden ist. Gerade die teureren Sarnierungsmaßnahmen bringen dabei oft eine entsprechend höhere Ersparnis bei den Heizkosten. Hier finden Sie eine Übersicht über Kosten für die verschiedenen Maßnahmen, mit denen üblicherweise zu rechnen ist.

Sanierung Kosten pro Quadratmeter / Stück Kosten für ein Einfamilienhaus (140 m²)
Aufsparrendämmung 150 € pro m² 15.000 €
Zwischensparrendämmung 50 € pro m² 5.000 €
Geschossdeckendämmung 40 – 50 € pro m² 2.400 – 3.000 €
Fassadendämmung (Einblasen) 15 – 30  € pro m² 2.000 – 3.900 €
Fassadendämmung (WDVS) 90 – 150 € pro m² 12.000 – 19.500 €
Fassadendämmung (Isolierklinker) 170 € pro m² 22.000 €
Fassadendämmung (Vorhangfassade) 170 € pro m² 22.000 €
Kellerdeckendämmung (von unten) 15 – 25 € pro m² 1.000 – 1.500 €
Neue Fenster (Dreifachverglasung) 500 € pro Stück 4.000 – 6.000 €
Neue Brennwertheizung 6.000 – 9.000 € pro Stück 6.000 – 9.000 €

 

Fördermöglichkeiten für eine Altbausanierung

Bedacht werden sollte auch, dass Maßnahmen, die einen Altbau energetisch effizienter machen, fast immer gefördert werden oder auch mit vergünstigten Krediten finanziert werden können. Solche Förderungen werden in den meisten Fällen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zur Verfügung gestellt. Werden jedoch Maßnahmen durchgeführt, bei denen auf Erneuerbare Energien gesetzt wird, ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zuständig.

Programm Einsatzbereich Förderung
KfW 430 Dämmung, Dacheindeckung mit Dämmung, neue Fenster Zuschuss über 10 % der Kosten (maximal 5.000 €)
KfW 430 (Heizung) Neue Brennwertheizung (Öl oder Gas) Zuschuss über 15 % der Kosten (maximal 7.500 €)
KfW 151/152 Dämmung, Dacheindeckung mit Dämmung, Neue Fenster, Neue Brennwertheizung Kredit über maximal 50.000 €
bei 0,75 % Zinsen
(maximal 3.750 € Tilgungszuschuss)
BAFA Heizen mit nachwachsenden Rohstoffen Pelletheizung, Pelletofen, Hackschnitzelheizung Zuschuss: 2.000 – 3.500 €
BAFA Heizen mit Wärmepumpen Luftwärmepumpe, Erdwärmepumpe Zuschuss: 1.300 – 4.500 €
BAFA Heizen mit Solarthermie Warmwasserbereitung, Heizungsunterstützung Zuschuss: 500 – 2.000 €

 

Sanierungsmaßnahmen: In welcher Reihenfolge sanieren

Bei der Altbausanierung ist es wichtig, dass die richtige Reihenfolge der verschiedenen Maßnahmen eingehalten wird, um diese optimal durchgeführten zu können. Bevor so beispielsweise eine neue Heizungsanlage installiert wird, sollte die Dämmung des Gebäudes abgeschlossen sein. Andernfalls würde eine leistungsstarke Heizung kaum Kosteneinsparungen bringen, wenn sie in einem ungedämmten Innenraum genutzt würde.

Verschiedene Gebäudearten – verschiedene Sanierungsmaßnahmen

Grundsätzlich kann jede Gebäudeart saniert werden, es gilt jedoch immer, die Besonderheiten der Bauart zu beachten. Dementsprechend werden bei der Altbausanierung dann unterschiedliche Maßnahmen angewandt, um das Gebäude entsprechend der Bauart optimal zu nutzen.

Wenn dabei eine Erneuerung der Heizung ansteht, gibt es je nach Bauart des Gebäudes unterschiedliche Heizsysteme. Diese eignen sich nicht gleichermaßen für jedes Gebäude, so stellt ein Mehrfamilienhaus beispielsweise ganz andere Anforderungen als ein Einfamilienhaus. Dementsprechend muss auch eine andere Heizungsanlage gewählt werden.

Bei der Planung einer Altbausanierung muss auch bedacht werden, dass die Fassadendämmung ebenfalls nicht für jedes Gebäude in Frage kommt. Schon vor den ersten Sanierungsmaßnahmen sollten deswegen alle Schritte geplant werden, damit die Altbausanierung stimmig und an das Gebäude angepasst ist. Generell empfehlenswert ist es aber, die Fenster zu erneuern und gegebenenfalls die oberste Geschossdecke zu dämmen. Dies kann bei jeder Gebäudeart realisiert werden.

Sanierung des Einfamilienhauses

Besitzer eines Einfamilienhauses, die Heizkosten einsparen möchten, sollten bei der Altbausanierung mit vergleichsweise höheren Kosten pro Quadratmeter für den Umbau rechnen. Der Grund dafür ist, dass in der Regel für die Maßnahmen Anpassungen vorgenommen werden müssen. Doch auch hier lohnt es sich, eine Altbausanierung vorzunehmen. Mit relativ einfachen Sanierungsmaßnahmen können die Heizkosten meist schon um einen Großteil reduziert werden. Hier bietet sich eine Dämmung an, die an der Decke der obersten Etage angebracht wird. Darüber hinaus kann auch eine neue Brennwertheizung dafür sorgen, dass die Heizkosten sinken. Ein große Maßnahme ist auch eine Dämmung der Außenmauern. Verhältnismäßig günstig ist es, diese durch ein Einblasverfahren in das zweischalige Mauerwerk einzubringen.

Reihenhaus: Sanierungsmöglichkeiten

Die Altbausanierung Ihres Reihenhauses kann ähnlich wie einem Einfamilienhaus vorgenommen werden, ist jedoch insgesamt günstiger. Da gerade Reihenmittelhäuser von der geschützten Lage profitieren, ist es hier nicht unbedingt notwendig, die Fassade zu dämmen. Auch hier gilt aber, dass eine neue Heizanlage in jedem Fall die Kosten auf Dauer reduziert. Ebenso gilt das für die Dämmung der obersten Geschossdecke, die auch hier durchaus sinnvoll ist.

Altbausanierung beim Mehrfamilienhaus

Da Mehrfamilienhäuser durch ihre Größe einen hohen Energieverbrauch haben, gibt es gerade bei diesen Gebäuden die Möglichkeit, diesen zu senken. Für die Heizanlage kann dafür ein Blockheizkraftwerk (BHKW)eingebaut werden, das deutlich effizienter als ältere Heizanlagen ist. Wie bei Gebäuden aller Bauart sollte die Dämmung der Geschossdecke in Betracht gezogen werden. Darüber hinaus lohnt es sich meist, die große Fassade zu dämmen, wofür sich beispielsweise WDVS eignen.

Fachwerkhäuser sanieren

Besitzer von Fachwerkbauten legen meist großen Wert auf den Charme des historischen Gebäudes. Auch das Gefüge des hölzernen Fachwerkes, das mit verschiedenen anderen Materialien kombiniert verarbeitet wurde, kann durch eine fehlerhafte Dämmung großen Schaden nehmen. Aus diesem Grund ist die Altbausanierungen von Fachwerk eine schwierige Aufgabe, die gut überdacht sein will. Dabei sollte vor allem vom Anbringen einer Fassadendämmung abgesehen werden, beziehungsweise diese Maßnahme durch entsprechende Fachleute überwacht werden.

Weitaus sinnvoller ist es, eine Dämmung unter dem Dach oder der oberen Geschossdecke zu installieren. Besitzer von Fachwerkgebäuden müssen sich aber leider darauf einstellen, dass diese Bauart niemals die gleiche Energieeffizienz wie moderne Bauten erreichen kann. Eine gute Lösung ist es, die Heizung zu erneuern, wobei beispielsweise Holzheizungen eine effiziente Alternative sind.
Für den großen Wärmebedarf, der in Fachwerkhäusern entsteht, ist eine Pelletheizung sehr gut geeignet. Sie ist in Sachen Effizienz und Einbaukosten meist die beste Alternative. Optimal ist es, die Pelletheizung gleich mit einer Solarthermieanlage zu verbauen, wodurch die größte Kostenersparnis gewährleistet wird. Gerade in größeren Gebäuden kann aber auch eine Hackschnitzelheizung eingebaut werden. Besitzer von alten Bauernhäusern sollten diese Möglichkeit in jedem Fall in Betracht ziehen.

Denkmalschutz: Was muss beachtet werden?

Äußerst wichtig ist es, sich vor der Planung der Sanierungsmaßnahmen über die Denkmalschutzauflagen zu informieren. Für viele alte Gebäude gilt, dass gerade die Fassade, aber auch die Fenster in ihrer Erscheinung nicht komplett verändert werden dürfen. Welche Anforderungen bei einer Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden eingehalten werden müssen, ist in genauen Richtlinien festgelegt. Trotzdem gibt es eine Reihe von zeitgemäßen Bauteilen, wie beispielsweise Fenstern, die der historischen Optik entsprechen. Daneben können auch traditionelle Baustoffe eingesetzt werden. In manchen Fällen ist es nicht möglich, die Fassade zu dämmen. Hier könnte die Front ausgelassen werden, dafür aber eine Dämmung der restlichen Außenmauern erfolgen.